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房龄20年,不能贷款抵押了,房子还值多少钱?

乐福居 2017-08-06 21:28:22

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有一个福建的哥们,是一个老师,家里有三个孩子,由于工作原因,现在还住在单位分的50平米的房子里;

随着孩子越来越大,生活起来也越来越不方便,于是想买一套房;

他的要求也很高,最好是三居室,两个女孩住一个屋,男孩住一个屋,两口子一个屋;

半年前,开始了看房计划,到现在也没有买房房子;

可悲的是,现房都卖的没有了,期房又得等到10月份才开盘,于是曲线救国,看看二手房;

更关键的是新房的价格,比半年前涨了3000多块,这也是让他转看二手房的一个动力,一不小心几十万没了;

看了一圈,要么就是在路边,要么就是户型达不到要求,终于看了一个户型,110平米三房的;

唯一美中不足,房子有点旧,大概是89年的房子,跨世纪了十几年,折合到现在有快30年的房龄了;

他是老师,贷款买房,有公积金很划算的;

我就让他问问,能贷款吗?

因为我们这边有好多银行,2000年以前的房子,都做不了贷款了;

一问真的做不了贷款了,但是比市场价格便宜一半,因为接近郊区的位置,又是旧房子;

他问了几个问题,这个房子还会涨吗?

未来拆迁,会不会按照现有房子的平米数给房子?

第二个问题,问得有点业余,那是一定的,拆迁就会给你房子,还给你拆迁的一些安家费用等等;

主要说说第一个问题,这样的房子还会涨价吗?

也可以换一个问题,那就是我们现在买了新房,20年后价值还有多少?

第一:房子的价值,是什么决定的?

房子的价格,是由房子本身的价值,加上附属的价值,还有泡沫,构成了房子的现有价格;

房子的价格还有一个隐形价值,那就是经济价值,或者说经济增长价值;

先看看房子本身的价值,银行是怎么给定义的?

按照银行现有的规定,在50年内,居民房屋折旧完毕,20年楼龄一般不能作为资产抵押。

为什么要拿银行的这个规定,来说明房子的价值呢?

因为银行是资本,或者是经济的流通着,同时,银行也是对房地产的一个评估机构;

一项资产在银行都没有了价值,那它的价值就要归零了;

还有就是一个现实的问题,现在买房有几个不贷款,不用杠杆的?

若是在银行不能贷款了,谁还买?

没人买了,价值到哪里去找,什么区位,什么学区,都会随时随着发展而改变的;

那么,楼龄20年以上的房子的价值,就会打一个大大的折扣;

第二:20年后的房子,价值还剩下多少?

这个问题,一定要和经济挂钩,结合实际才能判断他的未来价值;

按照道理来讲,房子的价格会随着经济的增长而增长,那是说的新房价格,或者10年内的二手房价格;

一是一旦超过20年的房子,价值可能就会存在折旧问题;

二是20年后的房子再卖的时候,不能贷款了,那么接手的人就会变的少了;

市场决定价值,这一条也不能改变;

三是看看日本的新旧房子对比吧?

日本现在的房子,旧房子到处都是,没人居住,折合人名币10多万就能买一套;

新房价格呢?

新房价格是旧房子的10倍都不夸张,这就说明了什么问题,房子回归其本身的居住价值;

而且新房子卖出去,必须具备极其苛刻的条件,自动马桶,全自动智能家电家居,为什么会这样》

因为房子多,住的人较少,对房品要求极高,是什么原因导致的?

房子盖得太多,老龄化严重,在经历了20年钱的泡沫之外,房子回归了其本质价值;

我们呢,若是城市迁移结束,实体经济振兴,那么,一个家庭几套房子是正常的,没人住也正常,因为80后90后到了60岁的时候,每个城市家庭至少2-3套房子,谁去住?

关键是这些房子也老了,不能贷款,功能陈旧,再加上老龄化的到来,房子太多了;

阿永哥点评:

一是到了那个时候,我们才发现,我们用这些房子,为实体经济铺平了发展的道路,我们手里的房子是多余的;

而且房子到了30年以上的楼龄,价值衰减不止一半以上;

二是刚需还是要买房,但是投资房子的,要思考它的租金价值,更为上上策;

买房卖房,怎么增值,怎么识破买卖花招?

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