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2017下半年,长沙刚需客购房操作指南

长沙楼市圈 2017-09-20 09:49:03

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最近这一年,是长沙楼市史无前例的一年,房价从6000多的均价扶摇直上,直抵万元大关,后续形势还要等某大会之后才会明朗。那么,2017年最后3个半月,面对长沙楼市可能会出现的一些现象,刚需客们应该如何应对?(圈哥最不喜欢的就是预测,容易打脸,所以短期内的大方向还是保守估计,更多想和大家分析下后期会遇见的现象)

1

货币、信贷政策占主导

近日,关于长沙多家银行上调首套房贷款利率的消息不胫而走,经圈哥向银行朋友证实,确实有一部分银行利率已经上浮5%。

相对于上半场的3.18、5.20限购政策,以及6.19人才新政的房地产调控措施,下半场是货币政策、信贷政策在长沙楼市起主导作用。

就在昨晚,针对北京多家银行上调房贷利率、最高比例为20%的现象,人民银行营业管理部表示,房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下,根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为,符合政策要求和导向,对此人民银行营业管理部积极支持。

由此可以预见,购房贷款的成本越来越高。而且,现在的基准利率可以说是近几年的最低点,2017年剩下日子里,央行要加息也不是不可能的。

建议:在「限价」的楼市行情中,圈哥奉劝各位刚需下定决心,算利率成本和房价上升的成本意义不是很大,还不如在购买楼盘的合作银行中多多对比,选择资金充裕、放款速度快的银行。或者,又得麻烦七大姑八大姨,问问银行系统有没有熟人,能否看着打点折扣或者快点放贷。越往后,政策加码,利率上升,受伤的是刚需;倘若,房价松动,受伤的还是广大刚需。

2

楼盘「日光」成常态

「520新政」出台后,长沙楼市开盘量明显下跌,7月份在「人才新政」细则的发酵下,访客量才回归至2月份同期水平,环比仍下跌20%。但随着8月长沙「人才行政」的实施,人才限购政策的松绑、户籍制度的放开,因两次限购政策流失的刚需客,重新涌回长沙市场,尤其是从北上广深一线城市过来长沙的客户比例有所上涨。

最为明显的就是,之前长沙楼市库存长时间维持在5个月左右,后来因为8月购房需求再次激发,加上开发商推货量有所上升,最近去化周期降到了4个月,供不应求的紧张程度有所加剧。

2017年下半年,长沙的开发商逐渐选择成本更低、更加便捷的网上开盘,购房者在拼财富和眼光的同时,也要拼网速和手速。这就像是购物节的特价秒杀,当开发商放出的价格低于预期时,购房者的心里顾虑将会彻底放开,「买到即赚到」的想法更加明显。所以,「秒光盘」大行其道,「日光盘」不再值得口口称道,这也将成为未来长沙楼市的新常态。

建议:不要因为行情的火爆,就乱了自己的步法。特别是在这种鱼目混杂、一票难求的时候,更要坚持自己的初心和判断力,尽量选择在全国房企榜单上有名字的大开发商,靠谱率更高;对于不知名的小开发商,始终要持谨慎态度。在严峻的政策环境下,谁都不晓得是到底是购房者先倒下,还是某些开发商会倒下。

3

全款买房或被长期效仿

近期,要求全款买房或者全款优先选房的楼盘陆续出现,预计未来一段时间会越来越多。就圈哥知道就有合能枫丹丽舍和江山帝景两个楼盘,而且还衍生出一种新玩法——装修全款,例如正在办理认筹的汇金城就是首付需要在装修全款。

茶水费和全款买房,你选哪个?在国家管控层面,茶水费是不合规的,后期一定会严查严打,而关于全款买房,武汉就来了一个很喜感的回复。

据「官方」回复说,由于目前炒房现象严重,通过全款进行筛选,让真实需求的刚需能买到房。不过,这个消息圈哥没有证实,真实性存疑。

说回要求全款买房的逻辑,很多人都清楚,一方面是开发商不缺客户,另一方面是开发商抵押贷款利率越来越高,难度越来越大,直接收现金更加来的简单粗暴,能快速回笼资金。

最后,还讲一个令人唏嘘的现实,虽然公积金中心三令五申的说开发商不得拒绝公积金贷款,很多开发商客户信息登记时也表示支持公积金贷款,但据圈哥了解,很多楼盘在通知开盘时,直接屏蔽了公积金贷款的置业者(心疼三秒钟)。

建议:刚需恐怕能拿全款买房也不是刚需吧,至少也是不缺钱的主。其实不然,往往投资客更不愿意用全款来购房,而是使用杠杆,恨不得零首付购房。所以能够拿出全款买房的刚需们,就拿吧,这不蠢也不傻。不过有这个全款的人估计也是少数人,大多数人还是得拿着三成的首付避开要求全款购房的楼盘。

4

买房坑人套路层出不穷

前面提到的全款买房或者装修全款,虽然也是套路满满,但起码没伤害到购房者本身的财产利益。但是,关于茶水费、捆绑装修、车位其他任何形式的购房附加费,都是在增加刚需客的购房成本,而且一不小心还有上当受骗的可能。

在圈哥之前的文章中提到过,中介打出零首付诓骗购房者的,有置业顾问收了茶水费携款潜逃的。除此之外,新闻还爆料出有楼盘顶风作案,长沙县楚天世纪城西苑小区,在两栋尚未取得预售许可证的情况下,楼盘就已售空,部分户型还搭售车位。

可以看出,即使是「金九银十」时节,「限价」下开发商推盘意愿依旧不强,但是不少购房者入市意愿强烈。供需不平衡的现状下,以后的乱象只会更加猖獗,上有政策下有对策,只有你没见过的,没有开发商或中介想不到的。

建议:「金九银十」之下,渠道费、捆绑装修、茶水费等各种现象将更加猖獗,虽然捆绑装修有整改的先例,但屡禁不止,希望大家能提高辨别能力。没有购房资格的圈友,请慢慢缴纳社保等待,有条件的制造条件上车,但有些违法乱纪的坑,一旦掉进去,没人能救你。

5

某些中介关门成大概率事件

只要新房限价不松动,一手房和二手房之间的倒挂价格差距依然存在,除非二手房市场最后向一手房市场偏移,但在看涨的情绪下,双方市场会在这段时间仍是僵持状态。

所以,现在市场上出现很多刚需购房的心声是「宁愿去买新房,也不考虑二手房。」这可苦了靠二手房吃饭的中介们。

新形势下,中介机构也面临转型问题。是转做一手房市场的渠道,还是利用做假资格,假合同,低首付等手段协助客户购房。

在新房楼市火爆的行情下,第一条路估计中介的参与感不强,而第二条路,昨天已被堵死。据潇湘晨报新闻报道,为规范房地产经纪机构及人员的经营行为,促进房地产市场健康发展,按照长沙市政府部署,9月18日起,长沙市住建委、长沙市发改委、长沙市公安局等7个部门开展规范房地产经纪机构经营行为联合执法专项行动。7部门将对管辖范围内存在违法违规行为的房地产经纪机构和经纪人员进行严肃查处,责令限期整改、记入信用档案;对拒不改正或情节严重的,将依法予以处罚。

建议:中介机构有些经营问题关门,不代表二手房市场,刚需就不能碰了。如果遇到性价比高,房东急缺钱的楼盘,快速下手,而且这种房源往往不会流出世面,刚在中介手上就会被秒掉。总之,自己多点渠道,多留点心眼。再次提醒一句,开会在即,咱们都悠着点,做奉公守法的好公民,圈哥也要做积极向上的好青年。

最后,圈哥想和各位圈友唠唠嗑,圈哥现在还是凭着一腔热血做着这个微信号,至于未来的运营走向还在摸索之中,边走边看吧!

不过,圈哥很清楚,拿着拼拼凑凑的首付,想买套房的急迫心情,圈哥曾经也有过,所以圈哥提供的许多干货和分析更多是基于刚需客,仅供参考。圈哥真心希望,各位圈友能够拥有的不止一套房,而是房子中人情与故事。

此篇文稿希望对你或者朋友购房有帮助,欢迎打赏和转发!

LSchangsha∣长沙本地房产号

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