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几大特征辨析长沙楼市上涨征兆

长沙楼市圈 2017-10-08 04:28:15

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长沙市启动最新一轮的限购限售政策以来,未来房价的走向,成为仅次于购房资格的热门话题。本期圈哥专门邀请知识星球的特邀嘉宾,为圈友们解读楼市上涨的几大现象级征兆。更多话题可扫码文末二维码,加入知识星球,与嘉宾一对一交流。

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楼市的启动一般会先后出现以下几个特征:新区板块炒作,品质楼盘开始日光;老城市中心次新开始跟涨;外环附近非热点板块地铁房开始跳涨;老城市中心老破房也开始跟涨。现在来看,长沙的楼市已经走过了一波行情。

回望3年前,长沙房价内五区房价刚过6000,售楼处冷冷清清,置业顾问一边屁颠屁颠的给你端茶送水,一边点头哈腰回答你关于房子地段、配套、户型等各种问题。3年后,长沙新房认筹数与房屋供应比例高达8:1,购房者犹豫30秒就只剩顶层和底层,再犹豫30秒就什么都没有了,整个市场变化之快,令人瞠目结舌。

两三年前在长沙买了房的朋友,现在基本上都赚到了这套房的首付,没买房说要等一等的朋友,说不定全款已经变成首付。那么,如何判断一座城市的楼市是否已经启动,应该尽快入场?笔者在此抛砖引玉,供圈友们参考。

1城市化

改革开放之前,中国一直是一个农业大国,最主要的职业叫做农民。农民要养活自己与家庭,必须依靠农田,农田在哪里,农民就在哪里,这也意味着大多数的人居住非常分散,活动区域有限。

人们为了满足自身的商贸活动,还会组织“集市”进行“赶集”,在一些固定进行集市交易的地区,则形成了村镇。对于以上回忆,想必70后、80后感触颇深,90后估计只有一丁点印象,而00后则是完全无法理解了。

然而在今天,除非春节返乡,我们会发现这些村镇人口中,青壮年人口占比越来越低,越来越多的人口流入城市,因为城市能够提供更好的就业、医疗、教育等等资源。

新迁入城市的人口,在经济条件允许的情况下,他们会拿出自己赚取的,甚至是父母辈积攒的金钱,在城市中购买一处安身之所。这也是人口净流入城市不断扩大城市边际,以及房价不断上升的第一个重要原因——购买力的不断涌入。

中国的城市化还远远没有达到发达国家水平——韩国人口5000万,一半居住在首尔都市圈;英国6500万人口,伦敦就占3000万;法国人口不到7000万,巴黎独占3200万。工业化进程开启越早的国家,现在往往发展成一两座城市占整个国家一半以上的人口。

所以,在一个人口持续流入的城市,会有源源不断的新流入人口作为新增购买力。

2过去3年的城市开工量

在我国的房地产市场,极大一部分人更钟情于购买新房,二手房市场对他们来说毫无意义。特别是在房价低廉、新房供应又多的三四线城市,基本上房屋中介都活的很惨。

大家要卖自己的老房子,直接去某个广告栏张贴一张涵盖房屋简要清单的A4纸,留上自己号码就行了,根本没有专业二手中介生存的空间。房屋的价格以及新房供应的稀缺,会强行扭转中国人喜爱一手房讨厌二手房的偏好,有空笔者再写。

所以,未来新房的价格会不会有一个较大的上升,不仅要看城市净流入人口,还要看过去3年这个城市土地供应情况,以及开发商开工情况,这将直接决定了未来市场上新房的供应量。

如果过去两三年,城市很少推出住宅用地,并且对于二手房又出台较为严厉的限售政策,我们完全可以预知未来的供应量会出现极大的减少。

当然,政府可以对于商品房备案价格进行限制,但随之而来的就是你以备案价格却不一定买得到房子,毕竟房子只有1套,出得起价格的却有10个。

就好比过年时大家都会买猪肉,但如果市场上只有一头猪在售,猪肉的价格自然而然就会飞上天。

3二手房成交情况

在楼市尚处于平稳期的城市,一套二手房的成交周期一般在四个月到半年左右。但对于行情开始启动的城市来说,由于新房已经开始日光,很多“刚需”在无法买到新房的情况下被迫转向二手房市场,且很多过去正在观望的购房者开始释放购买力,整个城市的二手房市场开始呈现活跃状态。

但与新房日光不同,在二手房启动初期,购买力仍然有时间挑选“性价比”最好的二手房。最先开始上涨的,往往是已经形成配套商圈,交通较为方便或者未来会有较多交通规划的成熟二手小区(将会开通新地铁口的城市二环内小区)。

很多在小区里性价比较高的二手房源,会以远远短于过去二手房成交周期的时间成交。例如,2017年的长沙,湘江世纪城二手房成交速度已经明显加快。

在700-1000万人口离传统市中心30分钟车程,1000万-2000万人口离传统市中心一个小时车程,2000万以上人口离传统市中心一个半小时车程的准地铁二手盘也开始加快成交速度之时,这个城市的楼市已经处于启动状态。

当整个城市的在售二手房已经非常稀少的情况下,不只是新房一房难求(甚至加价难求),一套高性价比的二手房推进市场,都会有3-4波不同的购房者上门看房,卖家随意调价的情况不再罕见。比如2016年下半年至2017年初的北京,现在的杭州。这时候,整个城市的楼市已经呈现疯狂状态,整个行情已经走完一轮。

现今长沙的楼市,由于政府对于新房限价并辅以强力政策保驾护航,能够买到新房的人,基本上就属于抢到了政府派发的大红包。对于急需购买房屋又一直抢不到新房的购房者,可以在二手房还没有那么疯狂的情况下,尽量挑选性价比较高的房屋。

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