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钰龙天下还会涨吗?

李白谟胜李白 2017-10-10 19:46:23

(外网读者可以在微信公众号搜索“李白谟胜”订阅。)


本公众号原名“白鹭飞飞飞”,主要写育儿,长期粉丝30多人,阅读个位数,所以注册虽早,但基本荒废。

2017年7月1日,更名为“李白谟胜不是李白”,重新开始写文章,今天满100天。感谢6000粉丝相伴,是你们的鼓励走到今天,鞠躬。

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《影响力》:减少自己被骗。

《中产阶级如何保护自己的财富》:炒房圣经。

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越早评论越早精选,时间截止到48小时后的10月12日上午六点。如万一,全部评论都没有过100,那取前三名的朋友赠书。

本为100天专门写了一篇2000多字的文章,并且@了诸多支持和帮助过的朋友,但文章无干货,老婆大人一票否决,所以撤掉原稿,重写。——由此大家也知道,本公众号是背后有人的。

国庆假期后,第一天上班,小蜜圈和个人微信上咨询的朋友比较多,主要回答大家的问题去了。发布一个小蜜圈的问答,扩充为独立的一篇文章,那就是《钰龙天下还会涨吗》。


▍用户提问: 请教李总,购买钰龙天下的二手房,一手房主未使用过任何学位,那么二手业主的孩子的学位会靠得住吗?钰龙天下算不算长沙的顶级学区房?目前单价已经比较高了,将来还有升值空间吗?

▍李白谟胜的回答:

▍1 ▍

未来说不定,几年后的变数,不是我们能预料到的。如果这两年就入学,放心,绝对无问题。现在价格那么高,主要也是学位值钱,否则应该少四千,顶多也就等同于卓越(蔚蓝海岸)水平,甚至还应该低于卓越,因为钰龙的品质还比不上卓越。这条龙,不是真龙,品质出了名的差,不是两片龙鳞耀眼,不该值这么多钱。

▍2 ▍

麓山国际小学,理应算长沙四大名小学之一。目前恒大华府、北京豫园因为能入这个小学,价格猛涨,超出卓越很多——要知道,今天还有中介通知我,大概1.1多的单价能买到卓越的洋房,洋房,而不是高层。

而钰龙,不但小学可以入学麓山国际,而且还配备了长郡双语的初中学位(一般叫配套入学),所以其价格比恒大华府还高。能占小学、初中两个好学位的房子是不多的。

▍3 ▍

这一片的价格,在去年10月以前,是不怎么高的,北京豫园的房子是6000多,到现在翻倍。钰龙的房子,有位朋友9月份购买的,现在翻倍还不止。价格冲得这么高,完全出乎我的意料。——所以,我总说,自己懂的那点的东西是很有限的。

923之前,钰龙基本万五,我原来认为有点危险,所以很多朋友咨询的时候,我都是客观告诉情形,自己把握是否买入。现在看来,恐怕这个价格下不来,理由是:

——购房资格宝贵的情况下,潜在买家可能优先为孩子考虑,把宝贵的房票用在学区房上。那么潜在的购买对象数量还会增加。

——而货源呢?却减少了。923之后,限定产证满三年才能卖,目前能入麓山国际的几个小区:恒大华府一二三期产证满三年,四五期未满三年;钰龙有一半的房源产证不满三年;豫园具体比例不清楚,估计也是半数的房子未满三年。这意味着货源减少了差不多一半。

买家增加,货源减少,导致供需不平衡。明年四月以前会是购买学区房的高峰,所以价格会怎么变化呢?

▍4 ▍

今天看了下链家,9月22日钰龙成交了一套(精装),单价17299元,刷到了新高度。本文无意抬高某个楼盘价格,无意制造让大叫焦虑的气氛——我甚至怀疑,这个成交价是不是假的?链家在北京是擅于搞动作、制造气氛的,闹不准在长沙也玩这一套。

如果哪一天,长沙链家也不得公布成交价了,我们要视为正常——少看少烦恼嘛。现在北京就是这样,一些特别高价的房源不能公开挂牌,而链家的成交价也都是不再公布的——管他房价变成什么样,大家不知道就不会焦虑。

▍5 ▍

923之后,我认为长沙的楼盘会分为三种层次:

第一层次的房子,或为核心地段,或为好的学区房,或为地铁双口,或为各方面都结合得比较好,将仍旧比较抢手,未来几个月还是一房难求。

第二层次的房子,基本是主流房子,价格还算适中,在半成熟或者成熟市区,在整体客源减少的情况下,这类房子可能还勉勉强强能走完,即便不能日光,但开盘后不至于长期卖不掉,尤其有倒挂的盘。毕竟现在长沙的库存量并不大,供需矛盾并未化解。

第三层次的房子,远郊的,缺少利好的,杂牌的,可能逐渐就缺客源了。

上面说的是新房的分层,二手可以大致参考,钰龙这种,理应算到第一层次里面。也就是未来几个月,价格估计难以下来。

▍6 ▍

中长期的增值潜力来说,很难判断它的价格是否会一直同比例增长。在专业的投资人眼里,房子附带的这个学位,会有一个最高瓶颈,房子本身可能在涨,但附加的这个学位(比如值50万)可能长期不动。所以专业投资客,大部分不碰学区房。

钰龙究竟以后会如何,难说。学位的价值在长沙究竟会放多大,目前还估测不到。此前只有一个砂子塘有明显的效应,以后是否会让长郡双语、长郡梅溪湖、师大梅溪湖都成为效应,说不准。

▍7 ▍

麓山国际小学今年进了不少插班生,教室已经全部占满,容纳量其实已经到了极限,据说明年开始不再招插班生。

而附近所属的几个小区其实入住率还不算高,如果放大这种学校效应,每一个买入的人都是冲着学校而来,估计要不了几年,学校能招收的新生就满足不了住户的要求。也就是说,未来很可能光买个房子还无法入学,可能还得有户口,然后可能有房有户也不能全部入学,还得要排队。

如果矛盾仍旧解决不了,个别小区踢出来就成为可能。会先踢掉谁呢?也许不会是钰龙,但北京豫园就有风险了。毕竟北京豫园本身就是跨过了博才小学去的麓山国际,它本身与博才小学更近。

那么长郡双语初中呢?据说会办一个分校,现在万象府台就是宣传这个分校,如果分校质量差不多,那会缓解需求,大部分的入学需求还是能满足的。

但各位要留意一个问题,如果一个好学校它不能择生源,大家买个房子就可以塞进来,生源质量可见不会怎么样,那毕业生的6A率下降就正常。这很好理解,如果北大清华不是把各省的前200个好学生招募过去,哪能有后面的成果。大家都往大学里塞工农兵学员,这大学能好到哪里去。

最好的学位是,全班49个学生是掐尖进来的,而你家的娃娃是塞进去的,这样拔高了你家的娃娃,本来你家娃娃的天赋只能考个211的,最终却考进了985。

可以预见,双语广泛地塞入钰龙的娃娃,塞入赵家人的娃娃,如果哪一天6A降低到15%,那也是正常现象。而未来的广益湘一等学校继续掐尖,它们则可以一直保持优势。

▍8 ▍

在923之后,主旋律为不言涨,所以今天文章的标题是个设问句,而文章通篇只进行分析,不讲结论。

但相信各位有自己的判断。

对了,庆祝本号开通100天,今天评论点赞过100的有赠书奖励,看完本文赶快评论,并记得邀请朋友来为您的评论点赞。礼物虽小,但毕竟是李白谟胜首次公众号送礼,意义非凡。

李白谟胜

2017年10月9日

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