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老周侃房 | 假如我是长沙首宗“熔断”地块的开发商

老周侃房 2017-10-12 11:11:03


老周侃房 让房事无难事

Easier said than done.


文 | 老周

昨天,长沙新“熔断机制”下的两块出让地进入最后的“竞价”,结果想必大家已经知道:全都“熔断”了!

其中,位于雨花区牛头村的040号地块,约197亩,楼面价封顶在3435元/㎡,毛坯限价7700元/㎡,需配建学校和5%自持,共有6位买家出价竞价,约18分钟“熔断”;

另一块则更夸张:

这块位于湖南路桥小区内,仅8亩多一点儿的041号“小地块”,竟引来23位买家“抢食”,历经52轮出价,最后熔断在楼面价3154元/㎡,毛坯限价7195元/㎡。

苍蝇再小也是肉,开发商早已“饿”得嗷嗷叫了。

尽管对于如此“不计成本”的拿“限价地”,很多人表示“不可思议”,说开发商是“饿昏了头”。但在老周看来,开发商“既不傻也不笨”,拿地自有其“生意”上的道理。

既然这样,不妨换个角色,从参与竞拍的开发商视角,先来审视这块备受追捧的“苍蝇肉”:

地块“四至”分别为:东至瑞都华庭、南面和西面均为路桥小区宿舍、北面是华润去年12月竟得的056号地块(暂名“华润翡翠府”),当时的楼面积高达8154元/㎡。

从地块的缺点来分析:

第一是“小”:8亩多点的地,约1.9万的建面,也就2栋高层的体量,基本也做不出什么像样的园林和社区。

第二是“限”:3154元/㎡的土地成本,加3000左右的建设成本(建安+绿化+税金),却限定了只能卖 7195元/㎡最高毛坯售价,如果算上公司经营成本(管理费用+销售费用+财务成本),感觉要亏。

第三是“夹”:地块虽然很方正,但被路桥小区、瑞都华庭及华润翡翠府(建设中)“夹”在中间,距离最近的道路—曙光南路(建设中)约150米,且需要穿过瑞都华庭,无论从施工面还是展示面,都受局限。

既然缺点如此明显,为何开发商还趋之若鹜?我想原因有如下几点:

第一,公司首先要算“经营帐”,而不是眼前的“财务账”。

1、对房地产开发企业来说,没有地,就像工厂没有原材料、巧妇没有米,整个企业会瘫痪掉:人才流失,资信下降,这是老板特别是职业经理人不愿意看到的。

有了地,以时间换空间也好,以时间换机遇也罢,至少还有了希望;没有了地,参与游戏的资格都没了,希望也没了。

比如去年10月的圭塘地王,拍出了6115的楼面价,而当时周边的二手房均价才6千左右(见下图);而在捂了近一年之后,这个地块终于开工了,而周边的二手房成交均价都突破了9千,甚至有些房源报价都过万了。

2、而对于上市公司或有金融需求的公司而言,从“拍地——土地高估值——增加净资产——降低负债率——获得高评级——债券融资——再买地。。。”周而复始的资本模式,才是拿地的真实动力。

第二,这块地除去“缺点”,都是“优点”。

这不是一句废话。虽然有之前陈述的三个明显缺点,但相信竞拍的23家开发商不会集体“眼瞎”,之所有这么多人抢,优点是很明显的,简单概括之,就是“位置好,总价低!”

如今房价是涨了没错,可地价的涨幅更大,而且“只涨不跌”!原因很简单,卖地的是ZF。

房子卖不动,开发商就要破产;地卖不动,ZF可以索性捂着不卖,等捂熟了再说。PS:大王山片区规划建设这么久了,除了恒大根据前期约定拿到几块地,其余的出让地全在那里留着。

地价的快速跳涨,让大部分中小开发商面对动辄上十亿、乃至几十亿的高额土地出让金,是“心有余而力不足”。而严苛的土地付款方式、全面叫停的银行开发贷,更是让资金实力不足的开发商“捉襟见肘”。

像这种不足1个亿(最高限价为6016万元)的纯住宅地块,门槛又低,还有不错的地段及较好的周边配套(成熟的地段意味着开发及销售的风险低,对开发商综合实力也要求不高),简直就是土地中的“香馍馍”。

第三,精打“小算盘”,这个块地并非“无利可图”。

算笔“财务账”:

3154元/㎡的土地成本,这个是死的;3000左右的建设成本,包括了建安和绿化及配套工程,控制得好的话,这个基本也八九不离十;这两项加起来,6000块固定成本跑不脱了。

可以“抠”的是经营成本里,最容易想到的是销售费用:

由于地段不错,地块周边各种生活配套,如家乐福超市、各种银行、学校配置齐全。此外附近的老旧小区很多,比如路桥小区、北尾冲小区、三湘小区,这些都是潜在的客户聚集区。

加上限价房本身的优势,所以基本不用担心销售的问题,也无需在营销推广费用上消耗太多。

比如同为路桥小区内的新开发公寓楼盘——德茂公寓,几乎也没什么营销推广,现已全部售罄。

同时,由于一路之隔的华润正在建设当中,如果地块落袋之后能加快开发进度,能在销售节点上跟上华润,则属于“背靠大树好乘凉”,轻松“截胡”大量客流。

要知道,华润的楼面价都已经到8154元/㎡了,这种价格上优势带来的诱惑力,可不止一点点。

最后,ZF在土地出让条件里,虽然限定了 7195元/㎡最高毛坯售价,但并没有限定只能毛坯销售。即便参考“装修报价不超过毛坯的15%”规定,至少还可以加上1079元/㎡的装修款。而这里面,也大有文章可做。

更不用提各种“茶水费”变相加价的套路了。。。

其余其它如管理成本、财务费用,则秉承“能省就省,能免则免”的原则,缩减开销,降低成本。

这就是老周杜撰的、假如自己是后天(13日)这宗“熔断”地块的中签开发商,在心底里打的“小九九”和“小算盘”,悉属瞎编,如果不对,笑笑就好!

(完)

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