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一念之差就剁手——长沙、重庆篇(一)

金先生小号 2017-11-14 12:06:39

全国各地的房产投资群,经常有资金不够的初次投资者冒出来问:我手上有多少钱,请问大家,投资哪里的房产比较合适?。通常随后都会出现回应,各种城市里面,出现频率最高的两个,一个长沙,一个重庆。

推荐理由无外乎一个省会,一个直辖市,两个城市行政级别高,城市GDP高,房价低,租售比高,房价存在暴涨的机会。两个城市房价会回归到与他们地位相匹配的价格。问题是,真的是这样的吗?

两个看上去很高大上也特别现代感的城市:

重庆

长沙夜景

大陆楼市的起源是从香港引进70年产权概念出现的,大陆楼市投资价值的出现应该是2002年7月招拍挂的实施开始。

长沙,是今年出现投资频率最高的一次,投资长沙成了各路投资客的共同话题。“长沙房子放心买啊,长沙房价不可能跌价的”,“长沙10月份房价翻番啊”,“长沙处于房价暴涨的前夜啊”。这种关于长沙房价上涨的消息走马灯的出现,各路大神公众号关于去长沙买房的消息不断刷屏。长沙的房产一夜之间成了炙手可热的投资热点。各路大神组织人马分批杀入。从合肥到深圳,从深圳到上海,从上海到广州,从广州到浙江,一波又一波的投资置业者不断出现。莫非,长沙真的是个可以投资的好地方?其实未必,下面说说历年历代被坑在长沙的投资客。

大陆楼市的起源是从香港引进70年产权概念出现的,大陆楼市投资价值的出现应该是2002年7月招拍挂的实施开始。

长沙楼市有投资概念是出现是06年底07年的时候,此时一线深圳北京楼市正处于快速上涨的时候,长沙楼市此刻价格普遍处于三千以下,长沙首个精装房珠江花园此刻房价不到4000,此时的房价在从一线回来过年团聚的人眼里,直接就是白菜再白菜的价格,直接激情一波购房狂潮,整个07年楼市都处于快速上涨之中,上涨幅度及速度丝毫不低于此次17年的吹捧。其中湘域中央的房价已经触及7000的高度。其中07年7月24日北辰三角洲的地王,直接成为引爆的炸药。长沙的投资客开始形成并快速入场,部分楼盘甚至几天调整一次价格,价格频率快到刚需买房客无法适应,几乎可以说是一天一价。

这波房价的快速上涨很快形成社会舆论压力,“国六条”“70/90”、多次调高利率,中央多项调控政策持续出来,地方政府政策随后跟进,长沙的第一次楼市调控出现。狂奔的房价被直接摁住。这一波,笑哈哈的投资客入市大部分浮盈50%。

紧随而来的是08年的全球金融危机,一夜之间,从天堂到地狱。长沙楼盘一样的迎来了降价潮,特价房层出不穷,楼盘平均价格比07年的高峰价格下调30%成为普遍现象,一时之间,投资客浮盈全部消失且无法退出,(100*1.5)/(1-0.3)=105。长沙二手市场几乎无任何成交量。土地出让及新房开工量直接冰封。楼市淡出人们的话题。

第一波暴涨暴跌至此形成。

随着四万亿的出台,09年的长沙楼市企稳,成交面积比08年翻番。在信贷开闸、首付及优惠利率的刺激下,楼市全面回暖,价格也迅速回归正常。08年被套的投资客解套。鉴于08年暴跌就在昨天,此时长沙的投资客并不多。长沙地方政府出台各种政策刺激刚需买房,2成首付,7折利率,政府购房补贴。此时在长沙的买房者是最幸福的。更有本地人群买套房不但不需要自己付出首付,还能靠买房赚钱政府补贴的。

随着09年底长沙高铁南站的启动及深圳房地产的暴涨,10年重新开始出现投资客的身影,此时主要的表现为高铁新城快速火热,各楼盘时常出现深圳的投资客坐高铁做来直接付首付签合同再当天高铁回去的投资客。当时传得沸沸扬扬的温州炒房客也出现在当时的低价区域湘江世纪城及金星北。至此长沙楼市开始重新快速上涨,10年全年涨幅20~25%。所有处于楼市的投资客全部盈利(当然跟别的城市比起来小巫见大巫)。楼市全面激活,08年的暴跌此时不在谈起,楼市投资重新进入人们的话题。

进入2011年,长沙楼市继续延续这10年的火热,楼市增幅进入全国排名前列。直接刺激出了长沙市的第一次限购令,限购原则是限新不限旧,限小不限大,限内五区不限望城星沙。2011年楼市全年处于左右互搏状态。这一年,望城的金星北区域开始大卖,金星北成为长沙楼市的重要一级,区域虽离长沙传统意义上的城区偏远。望城区域开始成为长沙人及投资客置业的区域,望城区融城进入新的阶段。

得益于08年的供地及新开工量的冰封状态,随后的两年,长沙房价在地方政策的调控下也一直温和上涨着,开发商盈利良好,开发商拿地开工积极,置业者可选择期房楼盘较多,长沙楼市处于历史最好的时期。在此阶段,进入长沙的全国型房企大增,土地市场红红火火,楼市欢欢喜喜。房企、购房者全部处于浮盈状态。

2014年年初,房价达到了长沙楼市新的高度,绿地直接创造了荣湾镇地块地王,此时开发商均进入疯狂拿地状态。不过随着信贷及政策的收缩,楼市快速冷却,进入下行阶段。楼市风光不再,开发商资金链开始紧张,部分小开发商在年底出现跑路迹象。房价开始往下走。至此,本轮上涨结束。

楼市的下跌一直持续到15年后,此时的表现是楼市低迷,开发商对长沙政府抱怨良多。直言长沙是坑,楼盘烂尾,开发商跑路,拖欠农民工工资,农民工维权现象持续不断。房价最低点,金星北某楼盘价格直接砸到3000出货,直言房价回到10年前。至此,第二次楼市入场的大部分投资客浮盈消失。楼市投资淡出人们的话题。

至此,第二波暴涨暴跌形成。

对于第三波楼市本次就不做叙述了,大家记忆还在,如何激活,如何暴的,如何投资,如何参与,如何调控的都一清二楚,少数不清楚的可以看本人前面的文章或入群了解。这轮入市的,大部分现在都处于浮盈状态,但鉴于长沙大量的储备土地可供入市,只要地方政府愿意,房产可以源源不断的供应。本次投资客的浮盈能否落袋,是否会走出不同于前面两次的行情,是否还能暴利,只能安静的等待时机验证。其实我想说的只有后面这句话:

低价城市的房产,就像我们平时淘宝买东西,看见价格低的就想占便宜,直接剁手。是否真的性价比超值不再考虑,是否真的值得拥有不在计算。每个低价的城市房产,是一个又一个的坑,前面已经掉了无数的投资者进去,只是你看不到他们泪水。只有等啥时候掉进坑的人足够多,填平了这个坑的时候,或许那时候才是这些城市可以放心投资的时候。

投资房产低价城市请慎重,不要相信楼市上涨事情出现的各种所谓的神,如果想投资长沙的,请慎重,投资重庆,明天从另一个角度解读重庆是否有坑,欢迎大家关注公众号或入群了解。

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