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老周侃房 | 关于“买车位”,你想不明白的,今天一次说清楚!

老周侃房 2017-11-14 15:03:58


老周侃房 让房事无难事

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文 | 老周

买房过程中,车位是很重要的点,但是八成以上的购房者,对车位的认识不够清晰或不够明白的:

不明白Q1:一个标准车位,面积一般不过15平而已,动辄却要卖10W+,开发商是不是太黑心了?

不明白Q2:几万块买得起车却买不起车位,扎心啊!自住为主,究竟还要不要买车位?

不明白Q3:车越来越多而车位越来越紧,我有点闲钱做投资,要不先买几个压压惊?

— 01 —

车位凭啥这么贵?

车位“贵”,这是很多购买者的第一直觉。但为啥贵?却说不清,只是习惯性恶意揣测一句:开发商太黑心了。。。

老周今天并非是来给开发商“平反”的,只是从成本角度理性分下一下,车位“贵”的理由:

按照停车场设计规范,室内地下车位要求为:净宽不小于2.4米、净深不小于5.3米。也就是实际面积为不低于12.72㎡,估算为13㎡。假定以一个车位卖10万元,那么单价就是10万元/13㎡=7692元/㎡,而且还只是个四条界线的车位,没有隔墙,不是独立的车库,看起来确实不划算。

另外,一些地段和档次好点的小区,按这个算法,车位的单价会更高,甚至高出该小区住宅的单价!

可实际一般的情况是:地下车位的建筑面积≥35㎡。即便国内最顶级的一线大开发商譬如万科,绞尽脑汁的最大优化方案,单个车位的建筑面积的极限也只能做到32㎡(无人防)和34㎡(有人防)。

而地下车库的建设成本,明显要高于地面建筑,尤其人防车位及地下二层以下,基本成本单价达3—4000/㎡,以平均35㎡计算:一个地下车位的建设成本会在10万以上!

事实就是这样,有没有颠覆你的想法?

问题来了,地下车位只卖10万块的开发商,是智商欠费?还是良心大大的好?

答案都不是!

首先:地下车库是地面建筑的基础(没有了根基,拿什么建高楼),所以成本会分摊到所有建筑面积里,且地下车库并不计容,并不会影响占用小区的容积率指标;

所以,开发商在成本和利润测算时,通常会给地下车位一个较低的利润指标和销售率。(不指望能快速变现,卖一个赚一个,都是利润!)

其次:为节省成本,现在开发商的主流做法,是将小区住宅整体抬高。这样一来,地下车库就变成一层,同时车库的沿路面积,还可以做成商铺。既节省成本,满足“人车分流”规划和停车需求的同时,还能最大化挖掘经济效益。

总结来看,10W一个的地下车位,从建筑成本考虑,对购买者来说并不贵;而同样对于开发商来说,也不算便宜,因为其实成本早已经转嫁到所有的购房者了。

— 02 —

自住需求,要不要买车位?

车位的成本分析完了,那么对于自主需求,究竟要不要买车位?相信这是大家买房之后,最关心和纠结的问题了!

老周先简单粗暴的给两个自测方法吧:

自测方法W1:家里有闲钱而暂无其他用途或投资渠道,且小区停车实在紧张;譬如每周一张交警违停罚单;

自测方法W2:车位的售价≤50%座驾的车价。

看明白了吗?自住买车位的,要么就是实在没地方停车了(被逼!),要么就是两个字“有钱”!(持续扎心。。。)

理由是什么?

理由B1:租车位比买车位划算!

其实早在2015年之前,长沙有关于住宅小区停车位的政府指导价,即每月最高不超过300元。虽然之后放开为“市场调节价”,但以老周的观察和统计,长沙绝大部分的住宅小区,均未超过这个限价。

一般的新建住宅小区,临时车的收费标准为1小时以内免费,1—12小时收费5月,12—24小时十元,也就是临时停车一个月300元,但如果是业主采用月租或年租,则会有一定优惠,价格在220—250元/月不等。

就以250元/月为例,一年就是3k元,十年就是3W;假定一个车位售价是12W,用租的话可以租40年!即便考虑物价上涨的因素(实际上你买车位也会有机会成本的损失),也能超过30年!

你再想想看,你会在同一个小区居住超过40年吗?!

虽说目前住宅的产权有70年,且不论当前的建筑质量能否“撑”这么久,就以目前中国人的换房频率看,很少有人在同一个住宅小区住上超过20年。

有份外国的报告说,美国人一生平均要搬 11 次家。由于新兴建筑技术的加速进化和迭代,很多房龄不超过10年的房子,其实已经变得很老旧了。以老周的观察看,不夸张的说,当前中国人换房的心理频率,其实只有5—7年。

理由B2:无产权车位“买卖”没有真正保障!

老周几年前在做营销时,市面上大部分楼盘的车位,大多还是带产权的。但现在新建的商品房小区,几乎都是“无产权车位”!

虽然在实际使用上,目前看来并无两样,但前者是从《物权法》的角度,法律上明确了车位作为不动产的所有权是谁,是没有任何争议的;而对后者,你要清楚的知道,你签的所谓“车位买卖合同”,其实只是如下图的“长期租赁合同”:

而《合同法》第二百一十四条规定:超过20年期的租赁合同,超过部分是无效的!

另外,目前法律上对无产权的小区公共车位以及人防车位的归属,仍存在争议。甚至有的小区在成立业主委员会后,试图通过诉讼手段将上述两种车位主张为“全体小区业主集体所有”。

理由B3:共享经济来临,未来家庭是否一定要买车?

有人说,车子和房子都是家庭的大宗资产,都是不可或缺的。其实只对了一半,房子是家庭的资产,而车子是纯消耗品,新车落地打八折,且淘汰率高,而房子自带金融属性,有投资价值。

这里面核心的区别是:房子所占据的土地是稀缺的,特别是城市里适宜居住的城市核心地段是稀缺的。你想想看,一个城市是多少年才演变和沉淀而成的!

而在城市的演变过程中,公共交通在突飞猛进,越来越便捷,长沙已规划有12条地铁,未来会更多,另外还有BRT快速公交;你现在去五一广场之类的市中心,是不太愿意开车的;

而移动互联网浪潮下的共享经济,更是在颠覆这个交通体系。神州租车、滴滴出行和共享单车,全体系覆盖了人们的“长途旅行、市内交通、短距离出行”的三个维度(层次)。

想想看,未来的你,是否愿意花上十万乃至几十万,买一辆长期搁置在停车场内的私家车,然后还得支付价格不菲的养车及停车费用?

— 03 —

车位究竟有没有投资价值?

这个话题,同样的,在知识星球里向老周咨询的也不少。

看似前途无限好的车位投资前景:

截至今年6月底,全国机动车保有量达3.04亿辆,与去年底相比,增加938万辆,增长3.18%。而长沙截止去年上半年,机动车保有量已达到218万辆,月均增长3万辆。

随着人均私家车拥有率越来越高,停车越来越难、越来越贵;而在政策支持上,为解决停车难的问题,政府在鼓励住宅小区停车位开放商用,也为投资住宅小区车位奠定了收益基础,那么究竟车位有没有投资价值呢?

先说结论:投资价值不高!

理由B1:产权车位转让受限制

长沙目前针对住宅小区产权车位的执行政策是:限制只能出售给小区业主,与房屋产权人挂钩,产权人的及直系亲属才能购买,且每户不得超过2个;否则无法办理产权证。

而对于非产权车位,由于并没有具体的网签和备案,所以指导意见是:优先转让给小区业主。

同时,二手产权车位转让,税费同商业,也相对比较高。

理由B2:车位升值有限,存在价格天花板

从历史统计数据看,同一住宅小区的住宅和车位的价格,虽然都有一定的涨幅,但前者涨幅要远超后者,加之比住宅更高的交易税费,同时还受法律政策(打击投资车位)及规划的敏感度影响较大(比如附近新建公共停车场,或道路扩建停车位等),所以升值空间有限。

另外,目前长沙最市中心的车位,最贵的大约在20W左右,但这已经是两三年前的价格,这个价格天花板,似乎已经形成。

当然,投资价值不大,并不意味着没有价值,如果要投资入手车位,老周总结了三大原则给你:

投资原则T1:关注三个指标——“小区档次、车位配比及入住率”

在2009年的旧版规定中,一类区一类住宅的停车位配建指标为每100平米配置0.5个车位。而根据去年新颁发的《长沙市城市规划管理技术规定》,在主城间距区,90平米以下每户配置0.5个车位;90到150平米的,配置0.7个车位;150平以上的配置1.1个车位;

因此大多新建的住宅小区,车位配比一般比较高;比如老周上次文章的《长沙新建豪宅大横评》(点击蓝字阅读)中,车位配比大多在1:1以上,其中运达更是达到1:2;

简单来说,车位的投资价值与小区档次(住宅售价)及入住率成正比,与车位配比成反比。

投资原则T2:关注商业车位和REITs

去年7月,位于解放西路的菲比酒吧与Muse酒吧因停车位问题发生纠纷,进而引发群体打架事件,引起了不少人对车位重要性的关注。

事实上,对于市中心的核心商业区,或地铁枢纽等商圈的商业车位,如果本身车位设计数量不够,还是有较强的投资属性的。

REITs中文叫“房地产信托投资基金”,是房地产证券化的重要手段。通俗的讲,

就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

目前在住房租赁市场,保利作为央企,已经在上个月底,带头发起了国内首单租赁住房REITs。而作为在国外(如美国)及境外(如香港),模式已然成熟的停车场REITs,势必会受到越来越多的关注。

说到最后,其实真正的车位投资,适合资金实力雄厚的专业投资客,采用垄断性操盘的手法,但这种方式会损害大多数人的利益,所以老周并不主张,也不打算详细阐述。

— 04 —

关于如何买车位

最后来说说如何来买车位:

如何买车位N1:尽量贷款

就像我之前“怒不争”的说法:买房凡是能贷款,却选择一次性的,都是“傻大缺”!买车位一样,能贷款要善于利用贷款杠杆。

如果开发商有合作银行做“车位信用卡分期”,那是最好,因为每年的手续费在3.4%左右(最长贷5年),还是很划算的;另外,如果开发商全国百强品牌,有些银行也接受个人单独申请。(PS:不过目前银监会严查期间,暂时此类消费贷均不能办理。)

如何买车位N2:选车位的技巧

1、注意车位尺寸:

目前的停车场设计规范,要求净宽不小于2.4米净深不小于5.3米。但实际开发商销售时,有些并不符合这个标准,属于“微型车位”;针对这种车位,最保险的做法是自己亲自开车去试试,尤其要考虑旁边有车时,看能不能开进去。

2、选位置较好的车位,规避位置差的车位

两个柱子之间的单独车位、多个车位中靠近柱子的车位、停车视野好的车位、离电梯近的车位,都是较好位置。

而较差的位置有以下:

负二层(最下层)的车位、水管阀门下方及下水口上方的车位,有潮湿的风险;车位上方有有线、通风管道、水管等,会影响较高的房车或带顶箱的越野车停放;靠实墙的车位不易开门和搬运货物;摄像头死角的车位,万一有损失不好追责;

— 05 —

随堂测验(有奖)

根据下图所示10个车位,按优劣先后依次排序,并阐述理由,在本文下方留言,全部为正确答案的前三名,以及截止2017年11月15日0点,留言累计获点赞前三名(可能会重复),分部获赠价值128元的【老周侃房】知识星球名额一个!手慢无!!

(完)

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