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万科金域国际之后,下一个万科新项目在哪里?

李白谟胜李白 2017-12-02 03:28:31

(外网读者可在微信公众号搜“李白楼语堂”订阅。)


李白谟胜说

首提滨江新城二期。见于第4节。

作者:李白谟胜

1、万科金域国际三期连开3栋

作为三大天王之一,万科金域滨江从来不缺关注度。开个盘,无数(自)媒体都来抢热点,做义务宣传工作,把开发商乐开了花。正如杜甫诗云:

黄四娘家花满蹊,自媒写手段位低。

留连戏蝶时时舞,你们都是自干五。

(自干五:自带干粮的地产五毛)

这一次,金域国际三期将开14/15/16栋,一共400多套房源,连续认筹三天,然后摇号开盘。价格也已经公示出来了,我发现就最高单价来说,没有超过1.45万的,而此前的二期八栋最高单价接近1.45万元,东户,湖景概念。

7栋开于大涨前,均价9000多;

8栋开于大年二十九,已经涨价,均价12000多;

9栋320之后开盘,价格与8栋差不多;

10栋悄悄消化、没开盘,流传的价格来看,性价比高于八、九栋。

因后开的价格偏低,八、九栋的业主还维权过。当时有个口号语,大家可能印象深刻,是“王石你可以把田朴珺带走,但不能把长沙人民的血汗钱带走”。我手机还有图片,就不放了吧。

最近这三栋的价格,我没有一一去和八、九栋对比,模糊的结论是:在价格上,即将产生的400多个中签顾客,其实和春节之前买到的价格差不多,变化的主要是利率。

此前的利率有优惠,最低85折,而现在,首套普遍都上浮5%or10%。

2、万科三期的商业楼,如果不是玻璃幕墙就好了

我私下和微信里边咨询的朋友(超级多,可能有四五十个)说,且买且珍惜,因为开完这三栋之后,后面的17栋有缺陷,四期的几栋也将有缺陷——来自正面的光污染。

虽然即将开的三栋(14/15/16栋)也有光污染和噪声,但相对还好,因为楷林国际的玻璃幕墙在侧面。而未来的17栋以及四期,光污染来自前面,看图:

三期最南面是一栋商业,大概率是一栋四四方方的玻璃幕墙高楼,并且这是一块三角地( ),小区的第一排房子,自然是有缺陷的。

我建议万科的这栋商业不要用玻璃幕墙,改成别的柔和外立面,尽量回避光污染。楷林国际你没法去要求人家,但自家的产品,还是可以尽量为业主考虑的。这样做,也将有利于四期,四期还有江景概念,如果矗立一个玻璃盒子在前面,即便是江景也会打折扣。

关于光污染的一些危害,在本篇末尾摘录了一些介绍,可以拉到末尾看看。

3、万科在长沙货源不多了

万科入湘10多年,做了不少项目,其中在售的项目,风头最大的是金域国际,其实金域国际住宅大概率明年上半年就可以扫尾(商业部分估计时间长点),而其他项目(梅溪湖、魅力之城、紫台等)都货不多了。

地块方面,今年以来从来没有看到万科在长沙拿地,手里也没有存地,在恒大、碧桂园、万科三大巨头当中,前二者拿地积极,后续的长沙市场,万科份额将大大降低。——当然,不是完全没地,要不就没有今天这篇文章,它在谷山有一个项目,第4节谈到。

万科在一线城市其实不算啥,但在二线城市还是很有号召力的,很多二线城市的人有万科情节。不是王石是名人,or他混进了半个娱乐圈,而是万科的品质做成了行业的标杆。

李白楼语堂的读者,很多人都和我表达过自己的万科情结。比如这位朋友:

关于万科,我们交流过无数次,八栋、九栋、十栋全部错过,而时间过去了一年,单等本次一战,祝愿她中签,买到满意的房子。

(有媒体同行提醒我:你们这样免费给开发商写“宣传稿”,是破坏生态的,靠广告生存的传统媒体、传统网络媒体是维持不下去的,包括你们自己,再这样自干五,有前途吗?——吓得我删除了一长段文字,且住。)

4、万科还有一个谷山项目

据说,万科在这个位置有一块地:

北二环与金星路交界位置东北角

这个位置经常过,确实是一片空地。而且据说谷山中学(传说中的双语二中)会放到二环内位置,另外,也可能有地铁9号线经过这里。

如果实现名校和地铁双支撑,未来这里也是一个大家竞相买入的项目。

所以,如果您本次的金域国际没买到,后续的几栋不满意(or买不到),那就关注万科谷山项目吧。

顺带说一下另外一篇文章的内容,前几天长望路二环外属于望城的地段开工建设,直接拉到高铁西站。而长望路的最东段是滨江新城的第二条主轴。

如上面的图所示,从福元路大桥位置,沿着长望路到二环边,并没有多远。靠近二环位置的长望路两侧,还有大片空白,估计至少1000亩。另外,过了二环之后,谷山之下,也有适合开发的平坦土地,很开阔。

11月28日,我和江郎(公众号:地产BBC)开车经过这里,展望了一下,认为这里可以做一个滨江新城二期的概念。

平常我们将梅溪湖和滨江两个热点进行对比讨论的时候,大家认为滨江的最大缺点是没有什么可以开发的土地了,其实是有的,以后延续滨江新城这个概念,做一个“滨江新城二期”,火完这五年以后,再火五年。

嗯,滨江新城二期,记得是李白谟胜最先提出来的,干得是兼职规划局长的工作。

附:玻璃幕墙光污染的危害

玻璃幕墙是一种美观新颖的建筑墙体装饰方法,是现代高层建筑时代的显著特征。它大约于上世纪80年代传入我国,深圳、广州、北京、上海等大中城市大面积采用玻璃幕墙的建筑随处可见,然而由此造成的光污染却是人们始料不及的。玻璃幕墙的光污染(或称为噪光),是指高层建筑的幕墙上采用了涂膜玻璃或镀膜玻璃,当直射日光和天空光照射到玻璃表面上时由于玻璃的镜面反射(即正反射)而产生的反射眩光。

光污染是制造意外交通事故的凶手,矗立的一幢幢玻璃幕墙大厦,就像一大块几十米宽、近百米高的巨大镜子,并对交通情况和红绿灯进行反射(甚至是多次反射),反射光进入高速行驶的汽车内,会造成人的突发性暂时失明和视力错觉,在瞬间会遮住司机的视野,或使他感到头昏目眩,严重地危害行人和司机的视觉功能。

那些建在居民小区附近的玻璃幕墙,会对周围的建筑形成反光。据光学专家研究,镜面建筑物玻璃的反射光比阳光照射更强烈,其反射率高达82%~90%,光几乎全被反射,大大超过了人体所能承受的范围。

夏日将阳光反射到居室中,强烈的刺目光线最易破坏室内原有的良好气氛,也使室温平均升高4℃~6℃。长时间在白色光亮污染环境下工作和生活的人,容易导致视力下降,产生头昏目眩、失眠、心悸、食欲下降及情绪低落等类似神经衰弱的症状,使人的正常生理及心理发生变化,长期下去会诱发某些疾病。所以,国家环保总局每年都接到全国各地对光污染的投诉多起,引起了国家有关部门的重视。

此外,玻璃幕墙光洁透明的天生丽质并不耐污染,尤其在大气含尘量较多、空气污染严重、干旱少雨的北方地区,玻璃幕墙极易蒙尘纳垢,这对城市景观而言,非但不能增“光”,反而丢“脸”。所用材质低劣,施工质量不高,出现色泽不均匀,波纹各异,由于光反射的不可控制性,导致了光环境的杂乱。

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