大长沙中心城市系列（二）——城市未来，得刚需者得天下

已经好几天没有发文了，其实是一直在写，在远方，有一群被定义为Di Duan Ren Kou 的群体正在寒冷的冬天到处寻找一个安身之所。离开了所谓的高端城市，除了回到原来的家乡，他们还能去哪里？本次可以聊聊这个。

长沙是有着最幸福的城市称呼的，这个称呼代表的不能仅仅是居住在这个城市里面的人幸福，更应该成为任何想来长沙的群体的幸福城市，不管是哪里人，不管是什么职业，只要想来的，长沙都尽力承接，让来的人都能成为一个幸福的人。

长沙是个集合了新一线、二三四五线城市房价特征的地方。很长的时间段内，各个阶层基本上都能找到自己买得起的房子。钱多可以坐拥一线江景CBD中心区域的华远华中心。钱少，可以去金星北寻找自己的小窝。房价三千多到2万都能从容买到自己能买得起的房子。但自从这一波房价的大幅上涨之后，刚需之地金星北已经消失。超过了长沙部分人群购买力能承受的范围。豪宅中心华远华中心还在，那么，下一个刚需之地在哪呢？

维持了很多年的长沙顶豪楼盘

曾经的刚需之地金星北

长沙低价楼盘的分布情况

低价盘的区域主要集中在城郊区域以及望城片区，长沙的房价，经过这么一轮的上涨，低价盘已经越来越少，刚需买房的压力越来越大。

长沙近几年中小学生增幅居前，这里面就少不了这些铁刚需的贡献，没有这些铁刚需，长沙的人口增幅会大幅的往后退，最典型的就是湘江世纪城那个楼盘了。湘江世纪城虽然被吐槽，规划垃圾，房子太密，是最严重的两点。但恰恰是这两点，成为了长沙大量铁刚需的落脚地。湘江世纪城人口的填充在几年内就快速完成。而且一举把北辰拉成了城区中心。如果没有湘江世纪城，那么北辰就是城郊。正是有了湘江世纪城在北边的护卫，北辰的区域优势直接凸显。整个片区的经济价值大量提升。做到了铁需购房者，地方政府及该区域相关楼盘开发商的三赢。成为一个成就铁刚需，成就城市区域发展的典范。

金星北近期的激活依然也是铁刚需的功劳，正在复制湘江世纪城的模式。人口沉淀，学位紧张。金星北楼盘针对学位的维权也是风起云涌。这都说明金星北已经脱离鬼城的称呼，实实在在的是有着大量人口的入住。片区的房价也是处于节节升高的状态，成为了部分经济受限的首次刚改的区域。同时对市府板块滨江板块价值的护卫起到决定性的作用。更对实施中的滨水板块起到定海神针的作用。依托金星北的海量人口，地铁四号线区域的滨水正在成为资本聚集的焦点核心。

与梅溪湖媲美的滨水新城月亮岛片区高大上效果图

长沙的楼市，近期刚需真的很受伤，刚需楼盘快速消失，部分刚需买房被限，让部分在长沙及想回归长沙的铁刚需很迷茫。去年及今年上半年投资客的大量大量涌入，直接消耗了长沙楼市的库存，各自媒体楼市唱多之声此起彼伏。这些都在成为做大长沙城市规模成就千万人口城市目标的阻碍。

作为有着最幸福的城市称呼的地方。给整个大陆铁刚需最后的安居归宿是长沙应该要做的，这也是作为幸福城市的责任。人才不分高低，没有足量的各类劳务服务人群。写字楼内所谓的高端人口就得分流部分人群回家扫地带小孩，既然一直都宣传劳动没有贵贱，那么劳动的人群又何来高端低端之分。

作为进击中的新一线城市。天量人口的集聚与稳定安置是急需解决的问题，没有人口聚居，城市规模及各种第三服务产业的发展就会成为空中楼阁。

那么长沙到底应该如何做大这个城市，如何运用市场手段妥善安置这些天量铁刚需的集聚，以及开辟改善人群对高端住房的需求？

一个集合了新一线、二三四五线城市房价特征的地方，那么就得用不同的价格梯段，以及不同的购房政策来解决这些问题。长沙需要海量的刚需人群，也同样的需要富裕人群的资金及就业岗位的提供。这样才能成就一个相互促进，不断蓬勃发展壮大的新一线幸福城市。

对于房价，应该尊重市场，只有市场才是的调节剂。

比如城市次中心区域的梅溪湖、滨江、北辰三大区域价格区间1万~1万6的楼盘（楼盘占比35），做为城市精英白领及改善型需求最喜欢的地方，那么现在的二手房价格是实打实的，新房就不应该进行限价，只需要对购房的人群进行一定的筛选即可。只要是长沙无房的人群及长沙首套房购入满一定年限既可进入。

新房价格回归，这样既可以让开发商盈利，刺激新的供应量入市，也不会误伤有需求的购房人群。至于价格，该市场的市场，毕竟这三大区域楼盘的价格本来就不是铁刚需能承受的。

至于五一广场，梅溪湖环湖一线，湘江沿江的江景房，价格区域一万六以上的楼盘（楼盘占比15），那么价格就不应该进行限制了，这部分楼盘已经跟刚需与改善关系不大，纯粹的是高端人群的区间了。这部分可以实行完全的市场化，进入不限购不限价的环节。满足高端人群置业需求。留住大量的资金为城市发展做出贡献。

长沙无豪宅，这是一直被诟病的长沙楼市特点，同时也是长沙楼市工程质量整体不强的一个很重要的原因。高品质的豪宅楼盘，需要的是开发商精雕细琢不计成本的投入，如果没有高溢价的保证，如何给这部分开发商动力。房建每次工艺的进步，是需要这些楼盘对新工艺新做法进行尝试，只有不断尝试试错，才能不断完善工艺。进而惠及整个建筑行业。

最后，需要说的也就是首次置业的刚需了，这也是每个城市最需要照顾确最难照顾到的群体，很多房价高高在上的城市已经没有这群人安身立命的位置，被高大上的城市称之为Di Duan Ren Kou。但长沙，作为整个需要崛起的新一线幸福城市，是必须需要有这群人的位置的。不然何以称自己为幸福感的城市。关于这些楼盘的位置，其实可以考虑湘江世纪城及金星北曾经作为刚需板块崛起的典型例子。作为做大长沙城市规模，集聚千万人口是不可或缺的。对整个城市价值的提升存在实实在在的作用，比如湘江世纪城对北辰板块价值的提升。金星北对市府板块、滨江板块、滨水板块的提升。打造下一个类似湘江世纪城金星北类的刚需之地是当务之急。对于住宅用地的调配，长沙周边的城市湘潭、株洲、宁乡均可以参与进来。毕竟低房价的供应首先需要的是低地价的供应。保证房价处于铁刚需可以买得起的低价水平。

当然，会有人问了，湘潭、株洲、宁乡的住宅用地只可能供应在湘潭、株洲、宁乡的范围，怎么可能调配到长沙区域来，关于这些，或许长沙可以结合长株潭融城、湘江新区扩容及磁悬浮中高速线路建设共同发展做些探讨？让所有的参与方受益。

这里先聊聊城市半径问题，参照滴滴发布的城市半径数据：

如果以北上深一线城市的城市半径30公里为依据的话，那么单核城市能扩充的极限就是直径60公里了。

我们先假设下能开发的大长沙60公里城市圈的范围。（考虑北边为岳阳，该市开发区域远离长沙，大长沙城区往北扩伸展力不足，同样考虑东边为黄花机场，机场为限高区域，城市扩展无法一直往东，60公里范围线采用不规则划线，考虑湘潭、株洲、宁乡的可建设区域及建成区融入长沙城市圈）

那么为啥城市半径的极限是30公里，这里我们可以这么理解。假设某人（用某人代替某群体更容易）工作在城市中心点，然后他要买房，资金有限，又想买个的房子。那么他会顺着交通工具能达到的区域一层一层的往外看房，直到找到能接受的最远的房子。那么这个距离的心理极限应该是从房子到公司单边花费一个到一个半。超过这个时间，基本上就无法衔接生活与工作了。

看看一线被逼到极限的例子。http://mp.weixin.qq.com/s/0hCTcEwyHDEgoD-_lwM5EQ

如果说极限是一个半的话，那么普遍可接受的交通距离就是一个了，如果有个房子能在一个内快速的到达城市工作的核心区，那么基本上就可以算这个城市的城区范围了，至少是人口流动意义上的城区。

先看下现在长沙轨道交通能达到的时间距离比。

长沙火车南站到湘潭北站的距离与消耗的时间关系。

时间消耗14。

距离约26公里。

当然这里只分析轨道时间与距离的关系，因高铁非城市内公交化运行及高额交通成本的关系，该交通方式并不适合大众作为工作生活的通勤方式。

但如果，我们假设起点正好在提供工作的城市CBD区域，如长沙的五一广场。终点正好是刚需能负担得起的大量住宅楼盘区域，同时该轨道交通每5~15一趟的交通化运行，交通花费小于在CBD租取住宿单元的价格。作为刚需，是不是就很容易接受这个区域的房子了。再假设，该片区的教育等公共服务资源采取与核心城区相差无几的配置，房价却低廉很多，作为刚需，就更没有拒绝的理由了，已经可以直接看成这块区域融入了城市核心CBD区域（长沙梅溪湖区域轨道开通及优质学校的配套可以看成此种模式），直接提升该片区的土地与房产估值，进而推动该区域与核心城区之间的大量土地估值（类似于湘江世纪城推动北辰估值，北辰直接从城郊变为城区；梅溪湖的成功也直接将西站至五一广场区域的土地变成城区）。

我们先了解下湘潭株洲及宁乡三地郊区房价的价格：

临近长沙湘潭九华区域的房价：

长沙县级市宁乡市的房价：

株洲区域的房价：

上面这三地的房价价格看起来特别舒服，如果这些房子在长沙，估计早就疯抢了，或许大长沙可以多方进行一个大胆的常识，实现房价五千以下的梦想，再次成就刚需特别是能力有限的铁刚需的置业梦想。

结合轨道交通，让湘潭株洲宁乡的楼盘直接进入长沙核心区CBD通勤范围，让刚需寻找到自己能负担得起的房子，能快速进入城市核心区工作，打造快捷的人流聚集地，强化核心商圈的能量。或许政府可以做以下尝试。

我们先在看下面的一张图：

长株潭三市及宁乡市现状城区活跃范围（泛蓝色区域为城区活动频繁区域）

从上图可以看出，长沙城区与湘潭城区之间的空白距离已经非常的短了，与株洲的空白距离也不那么遥远，株洲跟湘潭之间的城区衔接也变得很容易突破。三市之间只需要突破上述空白距离，长株潭三市直接从物理层面融城成功。再假如，在长沙与湘潭之间的空白区域制造一座新城（一个组团），在长沙与株洲之间的空白区域制造二座新城（二个组团），完全填充空白距离，那么由三市组成的物理城区会变成一个区域中心城市，如此大面积的物理城区规模必将追平武汉甚至超过武汉地理规模，进而三市将形成一个新的区域中心城市，并将托起整个湖南的发展。汇聚起大量的人口及财富。

至于如何打造这些新城，我们可以先进行如下的假设。

长沙城区与湘潭城区之间的空白区域主要在坪塘大王山以南，湘潭北站以北，该区域其实地理位置极好，概念可以结合打造梅溪湖及滨江的成功经验进行，将来的区位优势并不比现在的月亮岛滨水板块差。

假设该区域通过快速轨道交通直接与湘江中路五一中心板块衔接，整个板块与长沙中心区域的通勤距离在40~60内解决。理想模型如下：

该轨道模型可以考虑采用中高速磁悬浮线路，起点位于湘江中路的万达广场设站，一路往南，在1号线的湘江中路站与一号线进行换乘，经过人民西路华远金外滩——西湖路杜甫江阁——劳动西路关灵渡站与三号线换乘后至南湖路保利国际广场碧沙湖站与四号线换乘（以上这些区域存在大量的写字楼与商业广场所提供的就业机会，有着大量初次置业的刚需白领，该片区住宅均价处于长沙的领头地位，存在着刚需人群就业与置业不可调和的矛盾）。与四号线换乘后跨越湘江沿江一路南下只至大王山最南端的游客集散地设站（此线路也会有大量市区去大王山游乐的人口，快速为大王山拉来人气，同时保证大王山的人流量及轨道线路上座率）。经大王山站后继续南下直到进入湘潭区域，在湘潭区域每隔1公里设置一个站点，直至湘潭北站（线路可进一步南下进入湘潭市区串起长潭融城轨道链）。

整个轨道线路总长约28公里，考虑经济的投入产出，万达站至劳动西路关灵渡站采用全地下式站点，过劳动路后磁浮线路全部为高架处理，后续站点均为地面式站点进行。其中湘潭区域站点可考虑结合区域楼盘打造高容积率5的居住区立体城市。整个磁浮设站可辐射的湘潭用地片区范围将能打造出一个2公里*8公里的宏大立体居住新城。可提供八千万的住宅面积，如果全部考虑采用刚需及铁刚需标配的70.50户型，则总户数接近130万户，总容量人口300万左右。就算采用120个平方的舒服三房户型，总户数也能达到67万户，人口接近200万，一旦该区域人口坐实，如此大体量的人口规模，将直接改变该板块及周边板块甚至整个城市的价值。因整个新城区域均位于湘潭行政区域，按照市场化的运作，板块房价可以控制在4000左右，且参与各方均可保持盈利，政府不需要任何让利及额外的投入。如果考虑一定的溢价率，可采用刚需限价房与改善市场价房两种体量。既刚需房采用50.70小户型设计，改善房采用90~120户型，同时可对楼盘进行竖向分区。同一高层建筑内，80米以下全部采用小户型，80米以上采用改善房户型。同一建筑两种类型房产的同时出现可考虑电梯及入户大堂层各自独立，避免两组人群的相互干扰（如小户型在花园层入户，大户型在下沉式庭院层入户，亦可小户型下沉式庭院层入户，大户型花园层入户）。

社会效益及经济效益分析：

购房者：

在房价高高在上的今天，能在一线城市通勤范围内找到房价4000左右的刚需盘（采用限购措施保证购买人群均为刚需人群），对刚需而已，特别是经济条件有限的铁刚需有着莫大的吸引力，毕竟拥有自己完整产权的房子是每个人的梦想。

假设购买的50平方的户型，四千的价格，总价也就20万，首付二成（该处房产首付参照湘潭标准执行即可），那么仅仅也就只需要4万元即可拥有自己的房子，而且这个房子可以通过轨道交通40左右达到工作地点，达到城市的核心CBD。每个月的房贷也能轻松的支付完成，对于梦想，有了支持的起点。面朝大海春暖花开的日子也就不那么遥远。如果该区域的房产再配备等同于长沙市区域的教育、医疗等公共基础服务，刚需对于这块区域及整个城市的认同感会更进一步加强。教育、医疗等公共基础服务的配套也会进一步刺激人口就业，特别是长沙每年几大师范类大学及医学类大学人才的留长。用刚需人口反过来刺激各类人才的留长。

铁刚需分30年月供额度计算结果。

半改善刚需三口之家90平首付2成首付款7.2万月供额度计算结果。

中高速磁浮轨道运行：

轨道运行能否成功的关键在于客流量，该线路连通城市中心核心区域及大王山旅游景区，大量去往大王山游乐的人群会通过磁浮线路前往，保证了初期的人流量，后期随着刚需楼盘入住率的提高，大量工作的通勤人员会进一步推高磁浮的客流量，且通勤与旅游人群时间区域不重叠，可很好的过渡两股高峰人群（上午通勤从湘潭板块进入城区，城区人口去往大王山游玩，下午通勤人员回湘潭板块，游乐人群回城区）。磁悬浮作为长沙独特的名片，劳动西路关灵渡站以南区域为高架，经过的线路为湘江两岸及大王山景区，可作为景观线路进行旅游开发打造。游览完杜甫江阁的游客直接上磁悬浮观光湘江两岸风光，打造长沙的又一旅游名片。通过游客进一步提高磁浮线路非早晚高峰期的上座率。缓解运营压力。如果再参照长沙轨道交通的土地运营模式，站点周边适当划拨部分土地（湘潭区域划拨部分土地换作对磁浮线路建造成本的补偿）对磁浮运营公司进行补偿，进行商业开发，那么磁浮线路的盈利将进一步加强，完全排解运营资金方面的后顾之忧。

磁浮高架呈现的景观印象

磁浮高架线路经过的湘江两岸景观节点——远眺橘子洲头

城市运营：

该方案全部采用市场化运行，长沙、湘潭两地政府均不需要额外的资金投入，湘潭区域只需要进行湘潭北站以北的土地规划即可，规划出来用地可按湘潭区域市场价格整体打包给长沙地方政府平台进行开发运行，更深一层可以整个区域按租期将管理权限划拨至长沙政府开发平台对应的行政区（如可将整个区域打包给湘江新区管理20年甚至更久（湘江新区有副省级管理权限，方便各种程序处理），然后湘江新区进一步授权天心区代管辖，此区域相当于变为天心区政府管理的飞地，甚至可以采用天心区政府搬迁至该区域、人口落户采用长沙行政区域户口、教育医疗基础服务同长沙城区进行处理，锚定整个市场预期，弱化湘潭概念，增强大长沙区域概念，使人一种身在长沙城市的感觉，刺激人流及资金量的入住，同时破解长沙政府土地资源枯竭、土地指标受限的窘境）。

整个过程，湘潭方面可以获得大笔土地超额，得到一条进入长沙核心区域的快速轨道交通线路。并随着该区域的崛起，周边的湘潭土地增值进入模式，长沙湘潭融城进入你中有我、我中有你的实质性起飞阶段。

长沙方面更可以实现城市的进一步扩大，破解土地行政瓶颈，解决长沙城市刚需购房困难问题，强化万达至天心阁及五一片区的城市核心地位，解决大王山景区人流及交通瓶颈问题。

对于磁浮线路的票价初期可以考虑参照机场-高铁磁浮线路的定价机制定价，对于常年往返的通勤刚需人群，可以采用月票的处理方式进行，只需要将整个月交通费控制在合理的范围内即可（如采用月票300元30天内不限次数使用，毕竟工薪阶层市区地铁+公交的交通费用每月也在200左右）。想象片区的人口聚集量将超过200万，直接成为长沙人口重要的增长极。

长沙城区与株洲城区之间的空白区域主要在跳马镇以南，长株潭城铁株洲段以北，该片区域对外交通极好，多条高速环绕，石燕湖公园，株洲方特世界居于其中。该区域亦能通过快速轨道交通直接与韶山路德思勤、通程商业、红星市场板块衔接，整个板块的与长沙南城区域中心的通勤距离在40~60内解决。理想模型如下：

该轨道模型同样考虑采用中高速磁悬浮线路（磁浮线路审批简单，只需要省级层面即可实施，不受地铁规划趋严影响），起点位于1号线省政府站，沿着湘府路往东在恒大世纪金融广场、德思勤城市广场设站，然后沿着韶山路往南走，在红星美凯龙处设站（与7号线换乘在此站或德思勤那站），往南至汽车南站与长株潭城际铁路换乘，沿时代阳光大道折向东在万家丽路与地铁5号线时代阳光大道站换乘（以上这些区域存在大量的写字楼与商业广场所提供的就业机会，有着大量初次置业的刚需白领），过京港澳告诉，穿京广沪昆高铁进入跳马境内，然后去往石燕湖公园及株洲方特世界。（此线路可输送大量市区去往石燕湖公园及株洲方特世界的人流，保障轨道线路上座率）。过方特站后往东南去往株洲市区，在株洲区域每隔1公里设置一个站点，串起长株融城轨道链。本次考虑的主要是用株洲区域的楼盘及价格满足长沙区域刚需的思路，所以跳马空白区域不设置轨道站点，实际可根据情况取舍（本次思路为用株洲的郊区低价楼盘平抑长沙的刚需，跳马不在本次讨论之列）。

轨道交通至方特世界的距离为28.6公里（如果从德思勤起步则只有25.9公里），考虑经济的投入产出，省政府站至时代阳光大道站采用全地下式站点，过时代阳光大道后磁浮线路全部为高架处理，后续站点均为地面式站点进行。其中方特世界后面的站点株洲楼盘可以参照前面湘潭楼盘的手法处理，则长沙南城区域的刚需置业需求将直接缓解，居住在该区域的刚需去往红星板块核心CBD区域的交通时间将在40~60。

至于该线路的城市运营方面基本同上面的湘潭区域处理方法，该区域可以考虑授权雨花区代管辖，整个区域同样不可估量。

株洲方特世界

至于宁乡市，本次就不讨论了（以后可以作为单独话题讨论），河西的刚需暂时还没有到必须去宁乡买房的节奏，且河西与宁乡市区域共同属于湘江新区，整个区域后续会持续开发建设，迟早河西片区会和宁乡片区连成一片，与河东、株洲、湘潭共同构成大长沙城市片区。

（未完待续）....................

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