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长沙12789套新房未网签,内五区均价到底有没有1.2万?

李白谟胜李白 2018-01-08 16:12:22

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李白谟胜说

丁祖昱完美忽略长沙,但他可能是错的。

作者:李白谟胜

1

长沙未网签的新房数量巨大

排全国第二

长沙数据失真厉害

预警:

假数据,得不出真结论。

本文所有的讨论,基于第三方机构的数据,而在当前这种环境下,数据基本不是真实的,所以,只能就数据论数据,至于真实情况,只能以个人感受为准。

当然,个人感觉更加不准,就比如我现在打字的两只手,左手刚刚烤过火,右手刚才一直在滑手机屏幕,两只手现在接触键盘的感觉是:

左手觉得凉,右手却还好。

标题中所言的长沙12789套新房没有网签,数字来自地产界的“黄晓明”——易居总裁丁祖昱前几天的演讲秀。

所谓“签约不备案”,就是开发商已经把房子卖给你了,但是统计部门为了将数据压低到“合理”数值,实现房价不上涨,从而不进行网签。

这12789人当中,@李白楼语堂 的读者占到1000人可能并不夸张。在全国,不网签的数字,长沙排名第二。

我不知道这个数字是什么怎么得来的,理应是长沙克尔瑞机构(易居的长沙分公司)估摸的。之所以说这个数字是“估摸”的,因为刘佰忠老师领导下的长沙克尔瑞,好像数据和信息并不准确。

但就感觉来说,长沙理应的确有上万套房子未网签,记得九月份也讨论过这个事情,那时也是上万套,那么说明形势并没有趋缓,而是更为严重。近期开盘数量大增,恐怕这个数字还在增加。

2

已售不网签

开发商叫苦连天

对冲后的数字,真有那么要紧?

大家都知道,之所以卡网签,就是做数字,要让统计数据实现“不涨or微涨”。低价的容易网签,卡的主要是高价的。

如果没记错,春节之前万科金域国际卖掉的房子,应该还有顾客等到现在都没有签完。

而前不久卖掉的龙湖滨江项目,因为均价都上了1.3万,也不知道什么年月才能网签完成。网上流传着龙湖给购房者关于网签的霸王约定:

如果形势不改,龙湖和万科一样,也可能等上一年。

大家稍微看看补充约定,这种不能网签的风险,完全转嫁给了消费者,按照约定:

首付提高,开发商不负责

利率上浮,开发商不负责

丧失购房资格,开发商不负责

无法办理预告登记,拿到产权证延迟,开发商不负责

其他无法穷尽的风险,开发商不负责

对于消费者来说,房子买了,其实闹心仍旧没有停止,因为未来不确定,出现任何问题,开发商都不负责。

其实,对开发商,也是没办法,它们何尝又不想早一点网签,其中最大的一项是:资金。

房子已经卖掉,但是无法网签、银行就无法发放贷款,等于还有部分钱拿不到。据说长沙某楼盘,因无法网签拿不到的款项多达10多个亿,而它们的融资成本大概是10%(年),也就是说光利息的损失一年都是1个多亿。

按照这个算法,完全不如95折卖给全款顾客,双方各得5个点的好处。

3

现在长沙真实的房价究竟是多少

@李白楼语堂 原来的预测错了(明面)

实际是否差距并不大?

既然未能网签的多数是高价房,那么意味着真正统计出来的数据是不真实的吧?是偏低的对吧?

那么问题来了,长沙内五区的均价实际到底是报表上的1万零,还是1.2万?

我为什么要提1.2万?因为@李白楼语堂在几个月之前做过预测,说到农历年底(2018年2月1日)长沙新房均价应该可以到1.2万(内五),当时提出这样的预测,已经是很保守的,基于四方面理由:

一、当时的数据已经超过1万

二、当时也是1万多套新房没有网签,只要释放那些高价房,当时可能就已经达到1.2万

三、用历史数据对标深圳,一轮周期之后,长沙应该回归历史比值(大概深圳的23%)

四、长沙基数低,上峰可能允许长沙有个合理的上涨空间,也许1.2万(内五)是能过关的

但实际下来,第四条猜错了,根本就不允许再涨,所以限签更为严重,12789套未签,成为了全国第二。所以,哪怕真实数据真的能到1.2万,最终统计出来的数据,也是不可能的。

越来越接近农历年底,所参照的克尔瑞长沙机构数据,再过一个月应该就有2018年1月的结果了,100%概率不会达到原来的预估,所以,我得郑重向大家道歉:

1.2万的预测,失败

实际究竟如何,既然数据失真,真的只能凭大家自己的感受。

郑州米宅发过长沙的统计价格(当然也是不准确的),如下图,它们的建议是真实价格要在图片价格上乘以1.2左右。

你觉得,长沙要乘以1.2吗?

或者,你感受的真实情况大概是什么样子的?

4

丁祖昱的演讲忽略了长沙

他是结果导向的

他的忽略可能是一个错误

回到本文引用的第一个图片,是来自丁祖昱前几天的“上海演唱会”。丁祖昱,易居总裁,号称数据帝,他在一个多小时的演讲当中,完美地避开了长沙。

长沙唯一一个亮眼的数据就是12789套未网签,排名全国第二,但是他在解说当中,提到了第一的合肥,提到了第三的无锡,就是跳过了长沙。

我没有看现场视频,但是浏览了一上午的“演唱会”资料,好像没看到任何图片(显眼一点的)和文字,提到了长沙。

“演唱会”当天及次日,@李白楼语堂 一些读者也给我发过相关资料,都无一例外提到丁祖昱完全不提长沙,话语中透露着悲凉,好像自己的亲人被冷落了一般。

是的,我也是这么感觉,好像自己的亲人被冷落了一般。

(上面这个图片没长沙,正常)

(上面这个图片,出现了武汉,长沙略有酸意)

(上面这个图片出现了合肥和郑州,长沙完全不服)

(丁祖昱2018看好的城市,比上一年度减少了很多个,其实上一年度的名单中也没有长沙)

(这个名单中,也没有长沙,不过真出现了,你可能还落寞,因为上面显示的是“三线”)

其实,对长沙的不乐观,都是一个原因导致的,就是长沙过去这一轮的房价表现不如武汉、成都、合肥、郑州。

说这个是原因,反而不如说它是结果,是因为长沙有了这个房价没涨上来的结果,从而推导出长沙没前景。所以,他们的观点,无非是:

结果导向论

我想问的是:如果遇到的是同样的环境,如果长沙也是同样的暗度陈仓,真的只是这样一个结果吗?

不见得吧。

所谓的同样的环境:2016年启动早的几个城市,比如合肥、郑州,是放开冲刺,而轮到长沙的时候,没有了放开冲刺的机会。

所谓同样的暗度陈仓:长沙、武汉、成都都是启动较晚的城市(西安更晚),但是在2017年的因城施策当中,武汉和成都明显不够老实,而长沙却招招致命,是班里最老实的小学生。

这两条,都不是涉及基本面,而关乎的只是“敢不敢”三个字。

所以,我对长沙还是比较乐观,我就不信武汉均价3万的那一天,长沙到不了2万!

说到长沙的基本面,丁祖昱2018年1月的演讲,基本不提及,只说结果。但是他看好与不看好,背后肯定还是有基本面支撑的。我找出了丁祖昱上一年度的演讲材料,里面提供了很多基本面的分析。大家看看,好像长沙都不差吧:

(2016年,长沙成交量巨大,全国第四)

(2016数据,前50强品牌的聚集度,长沙不弱,大品牌看好长沙)

(2016轨道交通,长沙也还靠前。)

2018年的演讲,它零星地提到了一些看好与否的理由,比如武汉:

武汉是今年二线城市中最高调“抢人”的。“未来5年吸引100万大学生,一毕业就给户口,大学生最低工资标准比城市平均要高,大学生买房打8折。”丁祖昱认为,武汉官方释放出的这些信号,给予当地楼市强烈的看涨预期。

看到其中的逻辑了没?“给予了当地楼市强烈的看涨预期”,其实就是胆子大,步子迈得比较大。

湘人敢为人先,是出了名的,也许也会甩出些什么动作,“给予当地楼市强烈的看涨预期”。只是现在,主导者可能还没想清楚。

不过,@李白楼语堂 的读者诸君,你真的希望这种预期迅速到来吗?不一定吧!

如果房子还没买,你一定希望狠狠地的跌!

如果你还只有一套,你一定希望降一点,等自己再买一套。

如果你希望大涨,恨不得明天就翻倍,只能说明:你储存的货已经够了。

我的朋友杜甫先生说:长沙别急,等我储备了1000平米再说!

丁祖昱的预测一定对吗?

不一定,文章开篇我就说了,“假数据,得不出真结论”。房产大V杨红旭也屡屡说自己只信数据,根据大数据进行预测,尽管多数情况下是正确的,但南京、深圳的判断,他就错了。

丁祖昱是不是也一样?总有错判的时候。别急,丁祖昱对2018年的第一个预测:房产税落地。在演讲当他就遭到了任志强的怼,任志强认为不可能!而这个预测很好检验,只需要等360天。

丁祖昱忽略长沙,也将是错误的。

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