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暴跌80%!这座城市地价跌惨了!房价会降吗?

长沙特价房 2018-02-08 10:58:13

作为楼市调控急先锋的南京,这次,又上演了惊人一幕——土地价格暴降80%!

2月6日,南京市出让5宗纯租赁房用地,总面积16.79万平方米,最终全部以底价成交,总成交价10.47亿元。70年只租不售,预计可建租赁住房38.52万平方米。

要知道,在同区域的地价曾一度高达22000元/㎡ — 27000元/㎡,最低也未曾低于14000元/㎡。

2500元/㎡的低价,比去年最低价还降了80%以上。

南京,真的拼了!

看到这里,估计就有些炒房客暗自窃喜——地价暴跌这么多,那么房价一定会便宜,又可以炒房了!

但是,这你可就想多了 ,谁说地价暴跌房价就能腰斩了?谁说你就可以抄底炒房了?

城市人口的数量和质量、人均收入水平等诸多因素影响力住房需求,住房需求上升,房地产市场供不应求,房价上涨。而此时,人们对地的需求增加,地价上涨。

开发商愿意以高价拍得土地,动力源自对房价上涨的预期。开发商预测房价持续上涨,必然会以愿意付出更多的地价,从而出现了一个个“地王”。

综上:区域人口的数量和质量决定了房价,房价决定了地价,地价影响了房价,房价影响了人口的质量和数量。

也就是说,之前所提出的:地价暴跌,南京房价就此暴跌。这一结论在逻辑关系上就存在很大的问题,是极其不严谨的。地价会影响房价,但绝对不会决定房价的走势。

必须明确,暴跌和调控是两码事,楼市暴跌不符合中央“健康平稳发展”的指导思想,南京的房价在全国百余城市中算得上有支撑的,还是理性看待正常的市场走向,别做“好事之徒”。

而且,现在为了打击炒房客,国家大大提升了房贷成本,房贷利率非常凶猛。

以南京为例,首套房贷利率方面,在其监测的南京15家银行分(支)行中,13家银行均执行基准上浮15%。

这也意味着,今年年初首次贷款买房贷款100万元,要比去年年初累计多支付约20万的利息。

未来,炒房客的日子会越来越难过。在2018年严防金融风险、金融去杠杆的政策基调下,2018 年整体按揭额度也会偏紧,同时2017年作为居民首付重要资金来源的消费贷等将受到严格管控,房贷利率预计将继续上行。

在资金层面被死死扼住喉咙的炒房客,你确定你还炒的起吗?

(二)

这时候,估计有开发商又在暗自窃喜——看来,我可以拿低价地,然后按高价格租出去,毕竟这些地块位置都不错呢!

实际上南京政府早有准备。

这次土拍有一个特殊规定,要求竞拍人必须是南京市、区政府所属国有独资公司。

意思就是民营企业全部被排除在外,只有隶属南京市的“国家队”才有资格竞拍。

这意味着,政府将深度介入房地产市场,保证租购同权市场顺利进行,既不会造成国有资产流失,也不会造成租赁房价格失控。

暴利的开发商,你以为楼市离了你就玩不转了 ?政府完全可以深度介入,玩一出左手倒右手的游戏,你不愿意好好搞租购同权、共有产权,我还不带你玩了呢!

事实上,南京政府对于开发商,一向是毫不留情的!

去年,南京就有“地王崩盘”的消息。

南京2016年地王项目京奥港未来墅封停,施工现场已贴上“工程暂停 大门封闭”的封条。据楼盘承建方人员透露,开发商已拖欠数月工程款未支付,“2000万元都不止”,不得不停止施工作业。

真相让人哭笑不得,南京地王因为拖欠施工方工程款而被迫停工。

自信满满的开发商当时的拿地价为22353元/平,然而在南京严厉的限价政策下,放风价4万→3万5→3万→2万6,怪不得会被迫抛盘!

而南京楼市地王的崩盘,只是全国的第一枪,未来会有更多的地王没落,而开发商的日子也会越来越不好过。

此轮房地产调控,限价的严厉程度明显超过以往,楼盘卖不了高价,高位拿地的开发商后自然肉痛舍不得低价卖出,于是就会捂地惜售。

然而,融资是有成本的,随着时间的流逝,资金链压力只能越来越大,正如京奥港未来墅这一项目。

在全国高举“防风险”的大棋局下,对房地产的融资渠道也会越卡越紧,开发商的压力只会越来越大,未来高价站岗的地王会越来越多。

或许,我们真的会迎来一个“地王”终结的时代。

(三)

那么,炒房客被卡死了,开发商也要哭了,利好的是谁呢?

当然是人才!

这段时间以来,南京包括全国密集的调控政策,总体思路就是一条:欢迎人才来工作,但别想着炒房发财!

让我们盘点一下南京楼市2017年的政策可以发现,上半年的调控主要是限购、限卖这些紧急措施;下半年主要转向共有产权、租购并举等长效机制。

政府的思路很明显,在房地产这个大泡沫日渐危险的情况下,通过紧急政策让这个行业速冻,使得楼市长效机制还没有完全落地之前,可以让地产行业不至于失控。

而另一方面,也是通过这些紧急政策从信贷等层面提升了买房的购房成本,并通过限价等方式死死盯住高房价楼盘,从而断绝大家炒房的念头;再通过逐渐发展租房市场来吸引人才、让那些买不起房的人,通过租房来实现自己的梦想!

像南京市这次拍卖的这五块租赁用地,就分布在栖霞燕子矶、江宁高新园、麒麟科创园、江北新区等成熟板块,也是南京产城融合发展、配套设施完善、租赁需求较大的区域,对租赁住房的需求很大。

21世纪的竞争是人才的竞争。哪里有人才聚集,哪里就是中国的未来。

杭州这几年持续的人口流入,促进了城市竞争力提升;反观东北,其实正是年轻人口大量流失,造成了东北经济一蹶不振。

现在,哪个城市下手狠,人才抢的多。必然能够在未来的经济发展中占到有利的地位。因此,我们看到包括南京在内的诸多二线城市都出台了各种有利于吸引人才的楼市政策。

依靠房地产投资拉动经济增长的时代已经过去,以人力资本驱动创新才是经济良性发展的未来趋势。

对于年轻人来说,不要总盯着北京上海这样的超级特大城市,现在你完全可以来到更有利于你发展的二线城市中去。

现在,随着地方政府理念的转变、自身的改革,相应优惠政策也会陆续出台,再加上生活成本的相对便宜、重要基础设施的改善,环境不比一线城市差,只要你抓住机遇,说不定就会迎来你的黄金年代!

中国有一个最大的特色,那就是政府只要下跌决心做一件事,那真是敢叫日月换新天。

我们期待,炒房暴富的时代能够真正宣告终结,中国的发展,能够进入一个靠人才靠创新驱动的黄金时代。

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