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买房怎么选楼层?秘密都在售楼处的定价中!

长沙特价房 2018-02-12 10:56:13

除了别墅,想购买洋房、小高层、高层这几种产品的买房人,都不约而同的要面临选哪个楼层的问题。

传言10-14层是扬灰层,传说1-2层比较潮湿,传说顶层容易漏水,传说高层10层以下不见阳光,种种传言总会在买房的时候给大家很大的困扰,毕竟花几百万买个房子,又怎么会不想选个最好的呢?

那么,哪个楼层是在自己的预算内能选到的最好的楼层呢?

——其实今天我们想说的是:答案不在各种传言中,答案就在售楼处的报价单中!

咱们在买房过程中经常会遇到,售楼处放置公开的销控表,或者开发商会给你一个定价表单,其实这个表单上的定价是有一定规律的。不同楼层的定价略有不同,不同层数的楼栋对于楼层的定价也有不同的依据,如果能够掌握开发商的定价,大家在购房选择楼层的过程中将更加明晰。

开发商如何给楼盘定价?

所谓“登高望远”,在高层住宅刚刚兴起的时候,购房者们大多以住高层住宅为荣。过去的定价依据楼层来定,一般是一楼价格最低,楼层往上逐步递增,楼层越高价格越高,这种定价叫做“倒金字塔定价法”。这种定价法的缺陷在于卖的最慢的永远是高楼层,比如33层的房子,25层以上的房源总是卖的慢。

然而,市场的阶段不一样,开发商的定价方法也会有所变化。高层住宅各个楼层开始出现明显的销售差异,往往是中间楼层最好卖,而两头却成为“困难户”。于是现在的定价原则演变为根据购房者选择较为集中的楼层定价,也就是哪个范围的楼层选的人最多,哪层就最贵,再以次楼层为临界点逐步向上、向下递减。这种定价法称为“橄榄型定价法”。

哪个楼层最贵?

到底哪个楼层最便宜?哪个楼层最贵?哪个楼层性价比最高?

我们先来举个例子:

以上是一个31层的高层楼盘价目表,其中最贵的楼层在20层,单价31003元/平米,价格最低的是1楼,单价27603元/平米,差价为3400元/平米,因此,不同楼层的差价有可能高达10%!再看看递增幅度,从1楼开始到20楼,每层单价上涨150元/平米,中间的12楼价格骤降也许是户型或外立面存在一些问题,从20层往上走,每层单价又以150元/平米桌布递减,直到顶层递减幅度稍大,因为作为顶层,一般会存在夏热冬冷、水压小、雨天渗水、停电难出行等不可避免的问题。

那么对于市面上同普遍的小高层楼盘,又会有什么不一样呢:

以上是一个11层的小高层楼盘价目表,该楼栋最贵的楼层是8/9/10层,单价15590.45元/平米,价格最低的仍然是1楼,单价14888.63元/平米,差价为701.82元/平米,该楼栋每层的差价并不大。当然,也不是所有的一楼和顶楼都最便宜,如果一楼带院子、顶楼带露台,单价就会稍微贵一些了。

因此,不同层数的楼栋、同层数但不同的楼盘,对于楼层的定价都会有所不同,应视情况而定。

选哪个楼层更好?

选择性价比高的楼层需要结合单价、个人需求、生活便利性、舒适性等因素。比如南面有建筑物遮挡物的,可能建议越高越好;比如家里有老人和小孩的,建议低楼层;再比如有的人就喜欢买顶楼,他们不喜欢楼上有人走来走去。选低层怕遮光,选中间怕扬灰,选高一点又觉得不接地气,选择楼层到底该从哪几大方面考虑才能综合判断呢?

选楼层要考虑的几个主要因素:

1、总层数:楼层过高必定会影响居住舒适度。打个比方:一个上班族住在30楼,每天早晨上班高峰期都需要等很久的电梯,一般30层以下的上班族早已把电梯占满,可能还没到30层就显示超载,那么这位30层小白领就要再等下一批,这样非常耽误时间。

2、光线:众所周知,低楼层采光易被遮挡,拿33层的高层住宅为例,若楼间距不够大,一般情况下10层以下都会出现采光不足的影响,特别是绿化率高的小区,植被种类多且茂密,有些树木可以长到15米的高度,那么对于低楼层的居民来说,光线就完全被树荫替代了。

3、家庭成员数:三世同堂的大家庭比刚需的新婚小夫妻更适合选择低楼层,考虑到老人家腿脚不便、小朋友活泼好动需注意安全,住在较低楼层更方便全家人的出行,安全也更有保障。

4、噪音:低楼层吸收噪音较多,楼层高的地方距离地面噪音源会远一点,但是同时会受到反射的噪音或者其他噪音的影响。在城市中,高层建筑往往楼层越高,噪声会越大,1-5层噪声最小,11层中等水平,24层最大。这是因为,越高,俯瞰的范围越大,很远处马路的噪声都能传过来,相对的有效噪声源多;楼层低,很多可能直达的噪声源被其他建筑遮盖了,噪声小,往往一层最小。如果噪声主要来源只有一条马路,情况会有所不同,往往1层最小,11层最大,再高层又逐渐小了。这是因为地面反射的缘故或有对面建筑反射,往往造成高层建筑中部噪声最大,再高时由于声音的距离衰减声音会变小。高层建筑的交通噪声随高度的变化与道路、周围建筑群有很大关系,以上只是一般规律,具体问题可能还要具体分析,与主要噪音源的位置有关。

楼层选择的几个误区:

1、采光最好的楼层再贵也值得。

首先小编也建议,在保持日照的情况下挑性价比最高的楼层。那么怎样算是保持日照?国家标准:大寒日连续两个小时满窗日照。然而日照是否是每个人的需求呢?对于许多上班族来说,白天是没有人在家的,对日照的需求较少,小编认为就没必要选择因采光好单价较贵的楼层。

2、正所谓站得高看得远,楼层越高看的越远。

你以为你是王者荣耀上身啊?其实高层看小区景观似盆景,虽然视野相对开阔,却不一定看的是最美的风景,小编认为住5/6层与小区景观的互动较好。

3、有钱我就买楼王!

楼王的意义大吗?许多售楼处的销售人员会介绍说,这一栋是小区景观最佳的,可以看到中心景区,又避免小区外的噪音。但是小编认为,要看到小区的风景,大可以走出去,并不一定非要站在窗内,要避免噪音,并不是相对于同小区的不同楼栋去做对比。所谓楼王,单价会比边上贵很多,但是这个价值不会完全体现在市场中。与其挑楼王,不如挑品质好的楼盘。当然,如果你的经济承受力足够,那么大可以任性的买下最贵的楼层,以后邻居之间照面,小编想到那句:土豪你好,土豪再见~

4、买西边户就会有西晒问题。

很多购房者偏爱边户,一般东边户贵于西边户,因为西边户存在西晒问题。小编想告诉亲们,所谓的西晒问题,出现在上世纪八十年代,那时的房子材质隔热效果不及现在,也没有空调,夏天住起来的确非常热。而现在的房屋质量,即使夏天西晒,也不至于开着空调还能把人热成狗吧。另外,中间套也未必是不好的,它的户型可能更方正,朝南采光面更好,价格比边套也会低很多,何乐而不为?

5、楼层数字不吉利的不可选。

现在对于楼层的选择众说纷纭,比如有人说3楼好,取其意“生生猛猛”,也有人说7楼好,8楼不好,说会“七上八下”,更有人指18楼不好,是“十八层地狱”。果真是这样的吗?小编认为,这些遭到冷落的楼层,相对于别的楼层,未来更难出手,所以如果考虑投资的购房者尽量避免这些楼层。当然,实际上的不利因素并不多,通常这些楼层价格更实惠,只要自己不介意,住起来并没有什么不一样,价格还更亲民。

因此小编最想表达的是:选择什么样的楼层,更多的是满足自身的需求,实现自我价值,而不必抱固有的成见,道听途说。

楼层高低各有妙处,最后奉上楼层利弊权衡术,一张图让你不再难抉择:

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