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新房难买,如何买二手房?这里有送给小白们的秘籍!

房子de那些事儿 2018-03-13 13:12:14

  • 大家都知道现在新房难买,各种“套路”:摇号(中签率低)、网签价格低于实际成交价格(俗称补差价)等等。

  • 那么如果买不到新房,大家如何正确的选择二手房呢?

  • 首先跟大家讲一下,买二手房跟买新房一样的要购房资格!!不是说买二手房就不需要资格了!

  • 首先我们来看看,买一套二手房我们到底应该准备哪些钱!

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第一:首付款

大家都知道,新盘的首付一般都是3成,也就是说贷款可以贷7成,其实二手房也是这样的,只不过二手房贷款必须通过评估公司评估以后,依照评估价格而定。

例如:二手房实际成交价格为100万

有一种可能就是银行评估价格为90万,那么你买该套房屋实际贷款额度为90万*7成=63万。那么我们的首付就是100万-63万=37万。

还有一种可能,评估价高于实际成交价格,例如银行评估价格为120万,那么贷款7成的实际贷款额度为120万*7成=84万。那么我们的首付则只有100万-84万=16万。

第二种情况则称之为”高评高贷“。

如果是新房,很容易算,首付=成交价100万*3成=30万

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第二:税费

二手房的税费其实没有大家想的那么复杂,计算方法也很简单。大家可以通过下面的表格看一下。

  • 上面提到的增值税,对于住宅而言基本上不要缴了,因为所有的住宅产权证必须要满了3年才可以上市交易,而免增值税的条件只需要契税发票满2年即可。

  • 缴税计算方式为:房地局评估价(房地局规定:以合同成交价格为准)*税点

  • 例如:买一套88平米的2房,实际成交价格为65万,买方是首套房,该套房产权证刚满3年,那么契税应该缴纳多少呢?

计算方式为:65万*1%=6500元(90平米以下,首套房,契税为1%)

个人所得税为:65万*1%=6500元(不符合满五唯一的标准)

就这么简单!!!

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第三:按揭贷款或公积金贷款

对于二手房贷款有三种方式:

1、纯商业贷款(点击:2018最新丨银行按揭、公积金贷款知识大全,值得收藏!)

  • 商业贷款的额度计算方式我们在开篇的时候就讲到首付的问题,其实算法是一样的。二手房的商业贷款是按照评估来计算的。

  • 现在贷款的利率为4.9%,但首套房各大银行的利率都是有上浮的,大概上浮10%-20%左右

  • 商业贷款只认贷,不认房,主要看征信报告上面的贷款记录。

商业贷款银行利率

1、首套房利率4.9% (首套房利率上浮5%-20%)

(a无房无贷、b有房无贷、c有房有贷已结清)

2、2贷利率上浮30%

3、等额本息(每月还款金额固定,还款压力小,总利息多)

等额本金(每月还款金额递减,还款压力大,总利息少)

4、贷款年限:(男、女65岁)(特别的可以贷到70岁,需要提供担保人),最长贷30年

2、公积金贷款(点击:异地公积金贷款)

  • 对于公积金贷款,大家可以点击:2018最新丨银行按揭、公积金贷款知识大全,值得收藏!,这里面详细的讲解的贷款的情况。大家应该注意的是,二手房的公积金贷款也是跟商业贷款一样,都是按照评估公司的评估价格来计算的。

  • 现在公积金贷款的利率为3.25%,首套房利率是不上浮的,但是二套房公积金贷款的利率是会要上浮的,大约在10%-20%之间。

市公积金贷款比例

1、首套房(无房无贷),贷8成

2、首套房已转让注销,无其它房产,贷8成

3、有1套房或现无房但有两次注销记录,未使用个人住房贷款或已结清,贷6成,利率上浮10%

4、有一套住房,已使用商贷,但未结清,贷6成,上浮10%

5、贷款最长年限为30年(男60岁,女50岁),基准利率3.25%

省公积金贷款比例

1、首套房(无房无贷),贷8成

2、首套房已转让注销,无其它房产,贷8成

3、有1套房或现无房但有两次注销记录,未使用个人住房贷款或已结清,贷6.5成,利率上浮10%

4、有一套住房,已使用商贷,但未结清,贷5.5成,上浮10%

5、贷款最长年限为20年,基准利率3.25%

3、组合贷款(点击:2018最新丨银行按揭、公积金贷款知识大全,值得收藏!)

什么是组合贷?

组合货指个人住房组合贷款,是个人住房公积我金贷款和个人住房商业贷款两部分组合总称。

内含详细文档,可按照执行!

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第四:买二手房应该注意的风险
  • 关于业主产权问题

大家在签合同的时候,要看看产权证原件、契税发票、国土证(如果不动产权证没有办理的,不影响过户)、维修资金发票。如果原件在银行抵押的,大家一定要看一下复印件(建设银行贷款的,产权证由业主本人持有),另外,还可要求原业主到不动产登记中心打房屋产权证情况表,确保产权清晰,没有冻结、查封等问题。

  • 关于签合同定金问题

建议大家在买二手房的时候,如果业主贷款未还清或者非原业主本人签字的情况(委托),这个时间大家可以将定金托管在第三方,以保证定金的安全。定金最高不超过房款的20%,在如今房价增长快,建议可以提高定金额度,如果业主违约,将双倍返还定金,如果违约的话,原业主将会产权高额赔付,这样成本较高,被违约的机率就会相应的降低一些。

  • 关于原房东还贷问题

如果原业主在银行有贷款,这个时间还贷是有几种方式的。

第一种是业主自己还贷,这种情况最简单,也不需要办理什么手续,只要原业主预约好就行了。

第二种是买方协助业主还贷,也就是拿买方的首付款还贷,这个时间一定要调查清楚原业主的产权情况、征信等问题,另外还要要求原业主办理还贷相关的公证。保证所付资金安全,如果是委托中介公司办理的话,一般正规的中介公司都会按要求办理相关手续,并要求业主配合。

第三种情况就是当业主没有钱,买方首付款也不购的时候,这个时候可以找担保公司垫资还贷(注意:中介公司是没有义务和权利帮业主还贷的,中介公司不是担保公司),但是要出一定的手续费。

  • 关于购房资格问题

关于购房资格问题,建议大家不要轻信某些代办迁户口、代办过户这些非正常获取购房资格的情况,一旦有所闪失,可能会“赔了夫人又折兵”!

  • 关于签定买卖合同问题

如果是通过中介方交易的,一般都是格式合同,大家注意看清楚几点就行了:是否为产权人本人(如果是夫妻双方共有的,一定要夫妻双方一起签字)、成交总价、定金、首付、贷款金额(付款方式)、交房尾款、交房时间、违约赔偿等问题。

  • 关于中介费的问题

根据长沙行业规定,一般二手房买卖,中介费是买方支付成交价的2%,卖方支付成交的1%。建议大家可以找一些大一点的中介公司进行交易,在中介费支付相同的情况下,找大公司会比小公司或者只有一家店面的公司要靠谱得多。

  • 关于首付款的支付问题

大家知道,我们按正常流程走,我们付款的顺序是:

定金(签合同时支付)-首付款(一般是在过户的时候支付)-贷款(一次性付款的情况,在过户的时候支付)-交房尾款

我们一般首付款在过户的时候支付。有时候买卖双方会因为到底是在过户前支付还是在过户后支付争执不下,对于买卖双方都不太信任的情况下,不动产登记中心都是会有资金监管的,在过户之前办理相关的手续,将首付款打到不动产登记中心监管账户上,在过户办理完手续以后,再由资金监管的银行,一次性将贷款发放至业主预留的银行账户内。

  • 关于交房的问题

交房最大的风险在于以下几点:

1、原业主的物业费、水电费、燃气费等相关费用未结清的情况。有的业主从来没有缴过物业费的;

2、签合同的时候协商好,房内物品留下来,只带走私人物品的情况,在办理完手续以后,原业主将房屋内物品搬走的;

3、房屋出租,原业主提前收租的情况;

此时,有经验的经纪人在签订合同的时候,就会预留交房尾款,保证在交易完成以后,交房的时候不会有任何纠纷。

  • 关于房屋产权过户的问题

二手房产权过户大家还要注意一点,就是买方申请银行贷款的时候,申请贷款的额度、时间、利率,都会受买方的征信、银行流水、收入情况而定。所以,在买方审批没有通过的情况下,千万不要提前过户!!一定要看到买方银行审批通过的情况才可以去过户(可以要求中介拍照发过来、也可以自已到买方按揭银行查看。建议买卖双方、中介方都去确认一下,不要因为贷款审批的问题,导致其他风险存在)

如果在购买二手房中介有任何问题,可以加微信22529504咨询,事儿君在二手房行业已经摸爬滚打6年有余,基本上可以解决问题。

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