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公寓、住宅和商铺,哪个更具有投资价值?

乐福居 2018-06-13 00:01:01

房产投资没有那个更值得,哪个更有价值,而是要投其所好,玩票还是投资是两码事,非要说投资价值,实际投资房产的价值,分为长期价值,短期价值,又要分出来长期房价增长,还有短期房价增长,你是玩票投机,还是玩的是投资效果,很多朋友搞不懂什么是投资,什么是投机?

老百姓投资,就是为了赚钱,但是赚钱的过程中要预防几个情况,或者注意几个事情,一个是不亏钱,房地产市场投资住宅,目前为止亏钱的几乎为零,但是商业地产,按照投资住宅的方式去玩,铁定就砸到手里了,商业地产不能玩票,住宅可以玩票,但是政策也在逐步堵住这个漏洞,例如限售,收取增值税,甚至限购,都会慢慢赌注玩票的动态;

未来房地产投资,一定是一个投资市场,赚取租金收益,赚取溢价,但是玩票的投机行为,只能短期的去抓机会,长期玩一定是一个死,为什么,政策不允许,一玩的时间长了,破坏了金融秩序,肯定是要制止的,投资才是正道,也就是上面提到的,长期价值,投资;

短期的价值,玩票心态,投机行为,都是不可取的,但是抓住机会,可以赚点小钱;

投资房产可以考虑长期的租金价值的投资,就是写字楼,商铺,酒店公寓等等,投资住宅兼顾的更多的是溢价,至于租金收益,少的微不足道,当然这个和新建商品房过多有关系,目前住宅考虑租金收益,还有点为时过早,什么时候二手房交易量占据70%以上,就可以考虑住宅的租金收益了,北上广深以及二线城市,有可能最先出现,所以就不聊了;

至于说哪个更有价值,其实都有价值,也都有风险,为什么呢?

首先说住宅,看长期,房价一定会和经济走势旗鼓相当,也就是说房价每年按照7-8的增长幅度,是正确的也是正常的,但是调节房价的最大动力,不是限购,而是根据城市发展动态,进行有计划的建设存量房,同时把二手房存量房,运动起来,才是正常的,对吧?

住宅投资的收益,在于房价是否增长,至于租金可以忽略不计,投资住宅,杠杆越大,投资的年限越长,需要增长的幅度越大,例如,100万的房子,首付30%,贷款70万,按揭20年计算,每月还款4700左右,每年还款5万计算,60%还款额是利息,持有5年,利息总支出15-18万,房价必须增长15%以上才能做到不亏钱,还要赚钱呢,那就必须增长30%才能赚15万,对吧?

这样一算,投资住宅,短平快是最好的,可是这个机会如今越来越不可能了,也不再有了!

投资商铺,写字楼,酒店公寓,就属于长期投资,短期投资一定亏钱,一般的商业楼盘都会透支3年的房价,今年买的房子,3年后才是他的实际价值,这一就意味着,长期投资才更好,另外,商业房子的税费较高一点点,而且是纯市场化的,对未来的判断必须极度的准确;

楼盘的定位,周边的商业,商圈,居住的密度,周边人群的人均消费是多少,楼盘本身的配套,车位,物业管理,是否统一出租等等,周边的交通环境,未来商圈建设,整体城建规划都要了如指掌,不能拍脑瓜子,自己主观判断,或者交给老天爷,就不好玩了;

阿永哥点评:

一是投资房子,不论是住宅,写字楼,上铺还是酒店公寓,记住一个规则,价格越高越值得投资,价格越高从概率来讲,服务越好,楼盘越高端,在楼市下行的时候,越有竞争力,楼市上升的时候,增值也最多,否则物极必反,投资本来就是一个高资本的事情,记住了,哈!

二是投资房子是一个技术活,他要考虑的事情,会是各方各面的,包括城市规划都要了如指掌,否则就没有了意义,站得高望得远,记得第二个规则,跟着有钱人投资,会占便宜,他们的信息更广阔,站位更高,视野更广阔,投资成功率也会越高;

好了,就说这么多吧!

关于房子,还有什么其他的疑问,可以随时搜索关注公众号[乐福居],或者直接加微信:599194173 留言给我,我会直言不讳,有问必答,最后祝愿每一个人,都有一个温暖的家!

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