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综合整理：房子de那些事儿（事儿君整理）
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90平米户型在市场一直占有一定的地位，造成这个原因，除了各类政策的引导外，产品本身适合各类人群也是一大原因。客户适用性广泛，同时国家也推崇；70平米作为公寓和住宅分水岭的户型，也是政策调控的重点。随着购房者一步到位的心里需求加剧，改善当道，70-90平米户型市场表现如何，历经多次起伏的7090户型如何演变，今天我们来分析一下。
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70-90平米户型政策发展史
中国的房地产任何方面的变迁，背后一直有着政策的影响，对于70-90平米户型而言，它的起起伏伏离不开政策的引导。
小户型的变迁可以追溯到2006年。2006年为调控房价过快上涨，出台7090政策，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上。这个时间段，开发商只能压缩户型面积，但90平米依然只能做到两房，受供应端影响，购房者不得不选择70-90平米户型。
2011年长沙发布长政办发[2011]10号文件 ，规定本地居民，二套房限购1套90平米以下户型，2套以上不能购买90平米以下户型；外地户籍，首套限购90平米以下户型。
2014年长沙解除限购令，这段时间受90平米以上面积契税为2%的影响，很多开发商将户型做到无限接近于90平米的户型，像万科城，项目内多为89平米的户型，且70平米户型多可做到三房。
2016年楼市热度上涨，上海出台政策规定，多层、小高层、高层建筑的中小套型住房建筑面积标准分别为90平方米、95平方米、100平方米；同时北京挂牌的地块开始有除建设保障房外，该地块上90平方米以下住房面积所占比重需达到70％以上……这类地块出让。长沙2018年部分土地也开始有面积的规定，如市场继续过热，亦或将有更加明细的规定。
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70-90平米户型成交量占比呈现下滑趋势
市场环境下，改善当道，70-90平米户型呈现下滑趋势，而在成交布局上，70-90平米户型呈现往南发展趋势。
70-90平米户型成交量占比呈现下滑趋势
从近5年小户型走势来看，小户型的占比整体保持下滑趋势，2014年8月取消限购后，70-90平米户型有短时间上涨，但2014年长沙楼市整体市场环境较差，购房者信心指数下跌，刚需客户下降，70-90平米户型占比也随之下降。
2016年随着长沙楼市回温，70-90平米户型占比迅速上升，2017年318新政以来，长沙小户型走势再次下滑，一部分原因是长沙房价的上涨，导致购房者恐慌情绪严重，大部分原因是长沙限购政策，导致购房者想一步到位的思想加剧，小户型下滑趋势明显。
NO.2 7000-9000元/㎡成为小户型主要价格段
2013-2018年长沙楼市均价上涨2444元/㎡，而70-90平米的主力价格段也从5000-7000元/㎡上涨至7000-9000元/㎡。2016年长沙普通住宅房价进入上升期，部分刚需购房者急于买房，70-90平米户型成交量急剧上升，在2016年4季度达到顶峰。70-90平米价格段分水岭在2017年1季度，一方面是，2017年1季度内五区普通住宅均价破8，达8886元/㎡，环比上涨15%；另一方面是大波北上广深的购房者回湘购房，直接导致了7000-9000元/㎡的价格段成交上涨。
NO.3 70-90平米户型往南发展
从成交量上看，长沙70-90平米户型呈现往南发展的趋势，受长株潭和高铁南站的影响，多集中在南部，像大托、大王山、暮云、高铁新城等板块。
统计维度：内五区普通住宅
时间：2018年6月
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市场需求下，7090户型如何变化
经过多年的演变，跟随人们心里的变化，发展到现在的大厅小室，隐私的注重，主次有别……。
大厅小室趋势明显
我们的户型需要大厅小室还是小厅大室，面对这个问题，如果不能两全，则需做取舍。
首先，我们从最明显的区别开始，高隐私和低隐私的需求。高隐私如睡眠、长时间办公、沐浴等，低隐私如会客、临时办公、休闲等。
从需求端来看，低隐私对于空间的要求明显高于高隐私，所以现在的户型也倾向于做“大厅小卧”，卧室只需要放床和衣柜就好。
92㎡
该户型面积92平米，户型客厅开间达到3.8米，公共空间面积近47平米，而三个卧室的面积分别为12、9、6平米，高隐私空间压缩到。同时将低隐私空间大程度的组合在一起，极大的拉长了进深。
客厅
可以看到，书房和厨房均做成推拉门的设计，这样可将餐厅、客厅以及书房组合在一起，站在客厅，无论往哪个方向看，都不会有阻滞感，完全不会压抑，空间感瞬间拉大。
NO.2 使用频次高的房间尽量扩容
以前有个同事，她跟我说她的衣服，摆了两个衣柜，她自己的和她爸妈的卧室都是她的衣服。我问，为什么不在自己房间做一个衣帽间，理由是房间面积不够。
89㎡
该户型主卧做了衣帽间，带有独立卫生间，私密性非常不错，且衣帽间完全可以容纳女主人的衣物，而客卧作为一年难得使用一次的房间，尽量缩减面积，以扩容其他使用频次较高的区域。
卫生间的使用高峰多集中在早上7-8点以及晚上9点左右，因此在小户型的设计当中应当着重卫生间功能排布。这个户型相当于1个半的卫生间，主卫使用人数少，反而次卫的使用人数可能会有父母、小孩、客人等等，高频次的使用，故次卫需要干湿分离，才能更好的利用。
客卧
小房间平时可作为书房使用，有客人过来也可以作为客卧，完全不需要很大。
NO.3 愈加注重隐私
现代人对于隐私有着近于偏执的需求，就像我6岁的小侄子已经开始不让父母进入他的房间……
89㎡
89平米户型做了一个2+1户型，但并不是像传统的三房一样，完全动静分区，赠送的卧室位于入户口，跟主次卧分开，且从开门的方向来看，主次卧相对开门，并不是直接对着客厅，这样的设计可将主人房和客房分开，更好的保证主人的隐私性，同时客房平时可作为书房使用，远离客厅，较安静。
客厅
从样板间看，从客厅前往卧室有个明显的界限，从感官上就像是从一个区世界往另一个世界，仪式感十足。
总结：政策影响下，购房者一步到位心里加剧，改善当道，而另一方面住宅式公寓步入人们视线，两面夹击下，70-90平米户型最终演变成今天更加符合生活需求的设计。这是7090政策发布后12年以来，一代代购房者选择的结果，也是一个个良心房企创新的结果。
图文/钟玲
审核/蔡嫣
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黄志杰2018-08-11 00:21:15
