张建国：各位网友、各位嘉宾：大家下午好！

现在，从各种数据来看，长沙房地产市场季度回暖迹象非常明显。我们今天邀请了各位房地产界专家坐在一起，共同就“楼市回暖”话题来聊一聊。

首先，请允许我介绍今天到会的嘉宾：
国际知名品牌营销专家、境内外媒体专栏作家，长沙新思维企业发展策划公司首席顾问，被称为“OV商务别墅之父” 的陈真诚（Steven Chen）
阳光100总经理助理、房天下博客的漫画大师 朱李平
中原地产事业部总经理 岳再嵘
中原地产高级拓展经理 周兵
中原市场研究部经理 陈世霞
独立策划人莫少伟（语不能吃）
高级地产职业经理人 罗晓标（房典法师）
湖南恒嘉地产首席市场分析师 周健（周健观察）
长沙大尹联盟营销策划有限公司总经理 尹建华
融汇（长沙）置业有限公司总经理助理 李玉明（李玉明7555）

我是长沙房天下总经理张建国，欢迎大家的到来。
我们通过各种数据来看长沙楼市季度，“小阳春”真是来了。所以，我们坐下来谈一谈，长沙楼市是不是真的回暖了？回暖能不能持续？第27届长沙房交会能不能把回暖持续下去？下面的议程由特邀嘉宾陈真诚（Steven Chen）先生主持，有请！

陈真诚（Steven Chen）：感谢各位！我们在这里共同探讨一下这些话题，张总刚才也提到了：
，从数据来看，长沙楼市显示回暖迹象；
第二，如果真正回暖，这种迹象能否持续？
请各位谈一下自己的看法，我们气氛活跃一点，想说就说。

罗晓标（房典法师）：从春节过后就听到长沙楼市有回暖的声音了，到底是不是真正回暖？我个人的观点是这种回暖迹象是一个假象。
为什么这样说呢？首先，从政策来说，有政策促进房地产回暖的原因。但是，政策的促进作用只能维持一个时间段，在一个时间段里面显示作用。从政策的层面来说，有了回暖的迹象。地方政府也在促进各区域的真正购买力，这些政策促使想买房子的人买到了合适自己的住房，在这之后楼市有可能又会往下走，这仅是我个人的观点。
谈到“五一黄金周”，我认为“五一黄金周”和第27届房交会应该是长沙楼市的一个分水岭。因为，季度长沙政府部门和非政府部门发行了购房优惠券，咱们房天下也发了优惠券。但是，在这一批购房优惠券用完之后，楼市也有可能会回落。
但是，从经济发展规律和市场规律来说，楼市不可能是一直往下走的。09年，全国的楼市应该不会有很大的回暖持续迹象，只能说在今年有一定程度的升温。

张建国：您觉得这种回暖迹象是不乐观的对吗？

罗晓标（房典法师）：我不赞成用“回暖”这个词，任何一个商品都有自己的生命周期。“五一黄金周”可能出现分水岭问题，长沙楼市近几年一直是稳步发展的，不像北京、上海、深圳那些大城市，涨跌幅度比较大。
地方政府也运用了经济杠杆来调节长沙楼市，消费者在08年差不多等了一年了，也认为这个时候应该出手了。但是，这部分人出手了之后，下一阶段的消费者又在哪里呢？当然，长沙也有自己的市场特点，比如长株潭综合改革试验区的发展契机、政府拉动内需政策的出台等等，不能把长沙和全国各地一概而论。

陈真诚（Steven Chen）：罗晓标（房典法师）谈的观点比较复杂，可是官方的观点似乎不是这样的。市场参与有开发商、消费者和中间机构、服务机构（银行、代理机构），请阳光100的朱总谈谈

朱李平：陈总是专家，有专家在我们就习惯感性思维、感性说话，理性思维就会少一些，数字太枯燥了。我谈几点看法，谈不上是观点，也谈不上是对或是错，博客论剑是大家一起发表自己观点的地方，不存在一定要分个对错。那么，我谈得不对的地方希望大家指正。
观点一：长沙楼市购房时机已经过去。
这是我的个人看法，要看长沙楼市购房时机要从整体来看，不能从单个楼盘或单个销售点上来看，从整体来看长沙楼市购房时机已经过去了。那么，没有购房的人机会就已经过去了。

陈真诚（Steven Chen）：我插句话，把你的这句话换个角度来看的话，是不是对于开发商来说，卖房的时机也已经过去了？

朱李平：我今天是作为博友谈的观点。我记得06年、07年上半年的时候，在疯狂期还没有到来的时候，我非常着急。因为，长沙要发展，那时候的均价还徘徊在3000元/平米左右。从长沙整个城市的品位和品质来讲，总是停留在3000元/平米左右是不行的，要越过这个坎儿。可是，没想到在07年下半年突破3000元/平米的时候，市场就开始有了谩骂声，在博客里面也有人骂我们嘛。
我们当时的判断是长沙房价不能始终停留在3000元/平米以内，希望它迈过3000元/平米，只是没想到迈得这么快，一下子就到了4000元/平米-5000元/平米，甚至更高，这就有点过快了。但是，市场并不是一个开发商个人的能力，或是一个区域市场能够决定的。在08年的时候，政策打压、市场冷淡，这就走进了一个恢复期，价格走得过快终会得到市场的报复。
所以，如果放在一个历史长河中来看的话，长沙的楼市发展一直是比较健康的。虽然走过了06、07年的疯狂时期，但总体上还是健康的，进入了08年修复时期。08年的长沙楼市价格已经见底了，也就是说如果在08年没购房的朋友的话，就错过抄底时期了。
那么，进入08年修复期之后，刚性需求受到了压抑，大家都在持币观望。这种刚性压抑在09年的季度终于得到了释放，给人感觉出现了“小阳春”回暖现象。有的开发商可能在想，是不是又会回暖到07年疯狂期？我认为是不可能的，因为如果再回到过快发展的时期的话，必定又会进入下一个调整期，这种周期不可能这么短。
总之，我认为09年是长沙楼市的复原期，很多开发商在08年感到很大的压力，这种压力可以先放一放，松一口气了，而2010年将是长沙楼市的全面复苏期。
我不想展开讲，也不是专家，不想去罗列数据。但是，做营销出身的对数据是非常敏感的。武广通车之后，长沙乃至湖南强势发展的列车已经启动了，长沙楼市不复苏不可能。所以，2010年长沙楼市应该会复苏起来。那么，在未来3-5年长沙楼市会呈逐步提速状态。
我在我的漫画中含蓄地表达了这样一个看法，未来武广高铁实际上就是未来的京广高铁和福广高铁，落户长沙之后，长沙从此升级为拥有全国高速铁路的枢纽城市。2010年1月1日武广通车，2011年福广通车，到那个时候长沙楼市可能又会上一个台阶了。这是我对长沙楼市在未来3-5年的一个看法，不成熟的意见供大家参考。

陈真诚（Steven Chen）：开发商一线人士有自己的经验判断，每个人的判断不一样，在这里不要追求哪个人的判断是对的，希望大家进行思想火花的碰撞。

李玉明（李玉明7555）：房天下一直在做致力于长沙楼市健康稳定发展的动作，这又是一个学习的机会，见了老朋友，认识了新朋友，感到非常高兴。
长话短说，这是一个命题作文。关于市场，我谈两个观点，有些观点和朱总的观点比较雷同。
，目前长沙的楼市乃至全国楼市是一种理性回归，07年的疯狂楼市永远不会再回来了。
理性回归是指楼市朝着理性发展的良性撕裂，有实力的开发商经过08年的洗牌已经撕裂出去了一块，他们继续在做房地产，做品质楼盘；相反，没有实力的开发商已在08年被淘汰出局了，他们今后可以选择别的行业，也可以选择继续从事房地产业。
第二，从全球金融风暴的影响来看，按经济发展规律十年是一个周期的话，我们目前正处在第二个十年周期的起点阶段（年）。这个时期本身市场就低迷，因为金融危机让企业在市场中得到了洗牌，第二个十年发展周期又开始启动了。
谈到楼市回暖，所谓的春天来了，楼市一片繁荣的景象还没有到来。我进行了比较，长沙春节后销售得好的楼盘是这三种类型：一种是市中心的品质楼盘，地理位置好、环境好；二种是品牌楼盘，如万科、阳光100等；三种是低价楼盘。除了这三种类型的楼盘销售得很好之外，其他楼盘的销售情况应该是一般。
刚才朱总跟我在电梯里讲了一句话，他说，你的那个楼盘价格不是很高，品质也还可以，正对长沙人民的胃口。我们的楼盘地理位置确实比较好，价格也比较适合目前的市场水平，所以销售量也确实在慢慢上升。
我认为长沙楼市的回暖现在还没有到来，长沙楼盘的存量非常大，估计要5年左右的时间才能消耗完。
另外，地州市购房不启动的话，长沙楼市的春天也不可能到来。归纳一下，如果城市化进程不加快的话，对楼市春天的到来也会有影响。
很多人对城市化进程发展的速度不理解，很多年前就说长株潭一体化，我认为到目前为止“长株潭一体化”是一个政治概念，并不是开发商们想的用一根管子把三个城市的经济发展联动起来。而且，政府是用“长株潭一体化”概念来发展农村。
我刚才讲的几个因素决定了目前长沙楼市至少在2年之内处在低价徘徊状态，与朱总观点不同的是，我认为长沙楼市购房时期还没有过去。

陈真诚（Steven Chen）：李总发表了自己的看法，我补充一下，对于朱总的观点，我是在赞同的基础上反对，在反对的基础上赞成。我认为购房小高潮还没有到，因为政府出台的许多政策，如税费减免等优惠政策、利率打折等基本上都是到今年12月31号结束，所以不管房价降还是涨，如果在今年年底还不买房的话，到明年优惠政策就没了。

朱李平：但是，你要设定一个前提，你认为购房时期未到是基于什么原因？

陈真诚（Steven Chen）：基于购房消费者对房价和购房是不是划算的感觉来谈。

朱李平：长沙市的销售均价是比较客观的。

陈真诚（Steven Chen）：我说一个简单的道理，你现在是3000元/平米，哪怕你到年底是4000元/平米，他要买房的还是得买，再不买到明年更加不会有优惠了。
我认为重要的是判断现在的价格是不是价，如果再想降房价，除非看明年的政策有没有延期的问题了。

朱李平：这个问题不论你问谁，谁都没有办法回答你。但是，我们从事房地产职业这么久，都会有自己的职感，从我个人的职感来判断，我认为消费者购房时机已经过去了，均价已经很低了。

陈真诚（Steven Chen）：我认为在中国找不出几个一次性付款的购房者，基本上都是按揭的。不知道大家有没有注意国家统计局公布的季度统计数据，我自己按照公布的数据来算感觉有一些误差。但是，数据只是我们作参考的一个依据，不能完全靠数据来决定任何事情。我只是从优惠政策的出台来谈的，12月31日优惠政策就到期限了，到今年年底再不买就更没优惠了啊。

岳再嵘：前几天，我们还和同事在聊价格的走势，我很开心，至少他们会就价格进行判断和探讨。现在的趋势是往下走的，我们会看好一个势头，整个国家的发展中间是很核心的，湖南是点名的，有优惠政策的，将来的趋势肯定是往上的。我们可以界定现在是一个高潮下来之后，另一个高潮即将到来的低谷。那么，我们现在所处的位置到底是夏天还是春天？我认为首先判断趋势的雏形。
如08年8、9、10月份开始量是走低的，然后开始慢慢往上走，到今年3月份走到了。那么，我认为接下来还会有一个趋势的走法。所以，现在谈回暖迹象，我倒认为是在两个高潮之间的低谷。
由于金融危机对实体经济的影响，对长沙的经济肯定会有影响的。但是，我认为金融危机对实体经济的影响实际上还没有真正到来。那么，我倒认为现在是在秋天。
长沙本身就不是商业经济非常发达的地方，它的市场波动就不会那么大，深圳的波动就很大嘛。在长沙，我个人认为政治层面影响比较大，政治层面很稳定的话，波动层面就更不会大。那么，即使再往后走，有人说下半年市场不会很好，因为上半年刚性需求释放完了。但是，下半年地铁开工，优惠政策还会来啊。我倒认为第27届房交会的放量并不会很大。要说“五一黄金周”的话，我个人认为还是会有一个比较满意的成交量。要谈价格的话，我认为从08年年底开始，价格应该不会有很大的波动，价格上来了之后，会想说开发商还放点量吧；价格很低的话，开发商也不好放量啊，成本摆在那里嘛。
那么，我在近段时间不想谈价格，意义不大；要说量的话，还是可以谈一下的。有人不看好第27届房交会，但我个人还是比较看好的。为什么呢？这次房交会参展单位不多，项目也不多。但是，并不是不参加房交会的单位就不能有动作啊，我们的项目一直有动作啊，嘉盛华庭如果不控制的话，小户型早就会卖完了。
在第27届房交会上，我认为参展的开发商会有动作，没有参展的开发商也会有动作的，不会放过这个黄金周的。很多开发商想把自己项目的开盘放在10月1日，但是如果都放在10月1日的话，就会错过“五一黄金周”了。
我的项目差的房子卖完了，然后再卖好一点的，不可能把价格全部打下来嘛。现在，还有购房补贴，如果把补贴的钱都扣掉的话，价格到底是怎么样，我们还需要好好把握一下。
我认为上半年长沙刚性需求释放出来是件好事情，难道你都期望是非刚性需求在买房吗？所以，我认为现在这个时期是秋天，秋天是收获的季节嘛。大家买股票就知道，都想抄底，但是有几个人能抄到底呢？我发现，不同的老百姓在不同的时期买房，大家买得都很开心。我问他们为什么会开心？他们说，以前买房子我内心很不安，可是现在买心里很踏实。对我来说也是一样，我在07年买了中天广场，我同样认为很好，再过几年我可以转手卖掉赚钱。很简单，每天都是买房的好天气，每天都有人买房嘛，消费者会认为对于自己而言是买得值还是不值的。
如果要问我的意见，我认为老百姓在任何时候都可以买房，都可以买得很开心，都可以买得很值，这是我的个人看法。

朱李平：岳先生的看法比较直观，他回避了张总的命题作文，谈得比较客观、理性。其实，这也是大家心里的所想，其实没必要追求在某个时期的某个状况，对不同的人而言购房的时机也是不同的。

张建国：岳总认为自己的房子买得值就是。

朱李平：买得开心就是购房的品位，如果你拿10000元/平米买的房子，在人家看来可能只值5000元/平米，那也是人家的感受，重要的是购房者自己的感受，要自己觉得买得值。

莫少伟（语不能吃）：我讲一下我的观点。刚才，业内人士都谈了自己的观点，我的观点也是这样，房地产的日子已经过去了。
从大环境来讲肯定是这个结论，以前一直是高歌猛进的状态，这种日子肯定过去了。但是，长沙有不同的地方，我在深圳的时候就对长沙的房地产有初步了解，从01-06年，长沙楼价走势和销售量走势，是比较平和、独立的，保持着长沙自己的特点，别的地方在疯涨，长沙未必疯涨，甚至在06年的时候，住宅均价还稍微跌了一点点。
到了07年，长沙的发展受到了外来因素的影响，投资客疯狂地涌入长沙，那个时候长沙楼价的上涨有相当一部分是因为投资客推高了楼价。07年的疯涨，我认为是前几年消耗量的不足在07年一下子启动消费了。
从01年-06年，全年销售也就只有600多万平方米，08年还降低了，其实在08年购房人的心理已经有所改变了。以前说长沙人喜欢吃，喜欢玩，其实长沙人在08年对消费观念有了一点点的小变化，08年90年代出生的人都开始买房了。
那么，我认为长沙楼价还是有发展空间的，长沙不像深圳、上海、北京那样的城市，只是在07年稍微猛了一下，相对于其他发达城市而言，长沙楼市更有发展空间。目前，长沙的楼价相对于长沙目前的情况来讲的话，长沙不止是长沙人的长沙，应该是湖南人的长沙。内地省会城市有一个共性，省会城市会越来越发展，发展得越来越好，它的吸引力和辐射力都会增大，新增购买力会有持续增加的空间。
我认为房地产的日子还有一个原因，在07年的时候，很少有人想到楼价会跌。但是，经过08年的低迷，楼市真的市场化了，也在走市场发展规律，发展是有升有跌的，不会一直呈直线发展的。
那么，在人们心态产生变化之后，我认为这种心态的变化会影响楼市未来的发展，会加速发展曲线的表现。比如，今年春节后（2月份）降价，在2月份有可能卖到100套；如果3月份再继续降价的话，有可能只能卖90套了。如果2月份和3月份以同样的幅度降价，起到的效果肯定是不一样的。

因为08年市场很差，积累了一部分的购买力。在09年季度通过降价消化掉了一部分购买力，大家可以看到3月份的销售量比2月份量更大，4月份再继续降价可能销售量还可以勉强维持，5月份有“五一黄金周”，应该也会有一些拉动因素。但是，到了6月份，以往年份6、7、8月份本来就是市场淡季，再往后会怎么走呢？不见得会更好。

周健（周健观察）：大家都说了，我也发表一下自己的浅见。我认为到第27届房交会之后，成交量会有下降趋势；再往后我认为会再出现一个小高潮。
，房地产目前销量这么高，是刚性需求在推动销量。但是，就刚性需求这一块不可能长期持续释放，它的释放会有一个过程。
第二，目前消化的产品是以中小户型为主，等到中小户型消化得差不多的时候，国家对改善型需求的优惠政策这部分刚性需求客户是享受不到的。目前，改善型需求的客户不会进入市场，为什么呢？原因很简单，长沙楼市价格波动在近几年不会很大，开发商不会因为市场稍微有回暖，就会失去理智盲目涨价。
刚性需求在季度已经释放得差不多了，还有一部分刚性需求可能在等第27届房交会，考虑房交会上的优惠可能会更多，到房交会该出手的也要出手了。房交会一过，就到了6、7、8三月，这三个月如果开发商资金不出现问题的话，房价更加不会有很大的波动，投资者在淡季也更加不会进来，投资者又不用急着买房，更加不会进入市场。
09年季度的销售量2月份是120万平方米，3月份是160万平方米，我们先不追究数据的真实性，6、7、8月份销售量不可能超过这两个月，这是我的观点。
长沙楼市的发展还是要看长远，地铁在建，长株潭获批两型建设综合改革试验区，长沙几个区都有自己的独特之处，长沙的区域发展已经被全湖南省都认同了，我认为地州市客户会成为支持长沙楼市发展的持续发力。

陈真诚（Steven Chen）：我个人坚信长沙政府职能部门一定能起到很好的组织作用，这一点我充分相信。

尹建华：听了各位专家和业内人士谈了很多观点，感触很多。自我介绍一下，我是尹建华，从01年开始就进入了房地产业，一直按四川本土化策略在长沙做房地产策划，因为我是四川人。我们以外地开发商的身份率先进入了长沙楼市，那么在品牌地产一批一批进来之后，我们该怎么办呢？我们开始做商业地产、农业地产的策划，这是我目前的个人现状。
说实在的，中原、合富辉煌这些大品牌进来之后，我们该怎么办？现在，我们在和深圳的大观广告合作策划万科的项目。万科现在已经是没楼可卖了，工程进度跟不上，预售许可证下不来嘛，刚性需求在2、3月份已经把他们的量全部消化掉了。那么，我认为在“五一黄金周”房交会的成交量可能不会太高。
，对房地产市场走势的判断，从长期来看不能违背市场发展的客观规律；但从短期来看，政府主导的影响力很强，要从政府角度来分析短期走势。
房地产业发展这么多年了，加上经济有自己本身的发展规律，现在产业链被拉得越来越长了，很多政府做不好调节的地方就只能依靠市场自我调节，从起点传达到终点，从终点再传达到起点。
房地产业发展这么多年，有了经济周期律的说法，基于这种说法，房地产业可能会有自身发展规律的回落、调节过程。
第二，在次贷危机的意外打击之下，我称之为“因祸得福”。
次贷危机正好踩在了“十年门槛儿”的点上，这个时候就有了宏观政策针对房地产业出台。因为，中国经济快速发展到今天已经有30来年了，积累的矛盾越来越明显了。那么，要按两型要求发展的话，沿海的重工业产业到中部来发展就不可能了。我认为09年季度的“小阳春”是政府救市的作用，如果没有政府的救市，房地产回落可能会非常大，都有可能不是崩溃的态势，而是陷入持续回落的沼泽里。

陈真诚（Steven Chen）：府救市的作用不是提高成交量，而是减缓了房价下降的速度，但还有一个更大的作用就是拉长了调整周期。

岳再嵘：把周期变成了时期。

尹建华：从短期来看政府的因素主要是补贴因素，房天下也发了优惠券嘛，我们开发商也不希望房价一直往下降嘛。但是，从长期来看，政府干预市场的力度太大了的话，从长远来看不是一件好事情。房产其实也是一种商品，和大米没什么两样，政府介入是有政府的道理的。但是，08年中国的房地产很大一部分是投资需求支撑的，而不是刚性需求支撑的。城市化进程在04年的时候就开始减缓了，城市化进程对支撑刚性需求和改善性需求都有作用，可是在04年城市化进程就开始减缓了。
我们也希望慢慢改良，而不是大波大波的疯涨，政府的救市有些措施早就超出了中央的“规划”，我认为房地产市场目前局面来之不易，培育了市场信心。但是，从后势来看，我认为还没有到底部。为什么呢？又要从宏观层面来看了，经济结构如果不能调整的话，可持续发展就会产生问题。
为什么我对农业地产感兴趣呢？我认为有一个大势存在，在农地可以自由扭转、规模化扭转的时候，对城市房地产就会产生冲击。如果劳动力阶层可以很快成长为中产阶层的话，那对改善性住房的需求就会大一些。我说我自己就是中产阶级，是说总是想着怎样拼命赚钱，没有安全感。一句话，中国共产党起了很大作用的是出台了《物权法》，有了新的《物权法》，很多情况都发生了变化。

陈真诚（Steven Chen）：成也《物权法》，败也《物权法》。

尹建华：首先，要感谢政府使可能产生的大波动变成了小波动。今年的成交量应该也就是这个样子，不会有太大的舒缓，“五一黄金周”的成交量可能不会有太好的数据。09年年底，以往在年底也是一个旺季，再加上陈总谈的政策期限，应该会有一个高潮的到来。

陈真诚（Steven Chen）：政府公布的4.58亿投资，我估计现在可能已经到了5亿多了，4月11日公布的是3月31日之前的，现在都是4月17日了嘛。

尹建华：在长沙除了政府补贴、刚性需求因素导致了“小阳春”之外，还有40%的消费品追求可能会转化为房产追求，国家的投资可能有40%就落入了个人腰包，这部分人拿钱去干什么？买房依然是的选择。

陈真诚（Steven Chen）：中产阶层是有想法的。

尹建华：投资支撑房地产市场还是有作用的。简而言之，长沙楼市春天是否来临？我的回答只能是可能现在还没见底。

陈真诚（Steven Chen）：这是尹总这个中产阶层的调研啊。

尹建华：你现在是开发商，我还是代理商。

陈真诚（Steven Chen）：岳总就是代理商的典范，岳总过得多滋润，请中原的周经理发表高见。

周兵：简单讲两句，时间也不多了。各位专家都谈了宏观层面的，我就不另外多费舌了。“五一黄金周”是不是的购房时机？我看到这个问题的时候，我在想张总问我这个问题的时候，我该怎么回答这个问题？我不想作为一个专业人士来回答这个问题，我应该作为消费者来回答这个问题。
我本来就是长沙人，在长沙的关系网也多一点。因此，我觉得您这个问题要限定“yes”或“no”来回答有点局限性了。我认为，09年全年都是购房时机，对于刚性需求者来说，是出手的好时机；对于投资需求者来说，也是出手的好时机。从中原香港项目来看，投资销售已经上涨了10%左右。因为，房价比较低，也是投资者介入的好时机，只不过投资者现在还在犹豫。我们多次谈到见底，其实大家都没有办法估计到真正的底在什么时候。那么，我们在想探底的时候，就会做一些工作，使“见底”的概念变得模糊了。所以，我认为在09年对于刚性需求者和投资需求者来说，都是购房的好时机。政府的优惠政策还会不会继续出台？这是我们没法估计的，要求看政府的行为了。
长沙人为什么喜欢泡吧？为什么喜欢美食？为什么喜欢快速消费品？为什么喜欢汽车？长沙的私家车比例在全国省会城市排在前列。因为，他们把钱掏出去以后，马上可以享受到美味、享受到泡吧带来的快乐，享受到汽车带来的便捷。长沙人一直有的习惯是消费快速消费品，加上股市牛市情况的出现，优惠政策的出台，长沙人还是有投资意识的。
07年的时候，我的很多朋友问我，长沙的房价还会不会再涨？08年的时候，很多朋友问我，长沙的房价还会不会再跌？但是，到了09年基本上就没有这两种声音了。现在的朋友们基本上都会在很多楼盘交认筹金，然后再找我们这种专业的、半专业人士问一通，如果我们谈的观点和他思考的观点在某个楼盘有碰撞的话，他可能就只投资那一个楼盘了，把其他楼盘的认筹都收回来。
不记得是哪位朋友谈到“恐慌”心理，我认为不需要有恐慌心理。

陈真诚（Steven Chen）：是我说的，我说的不是价格，而是说在购房时机担心不能再享受政策而吃明亏的恐慌。

周兵：长沙人购房喜欢走关系，在这些方面会有一点点小的折扣，但是这部分折扣对市场不会有太大的影响。以上是我作为长沙本地人的个人感受，我认为09年全年都是购房好时机，宏观层面的大家交流很多了，我就不谈了。
陈真诚（Steven Chen）：他们（代理公司）对市场的敏感度要高于很多人，他既接触消费者，又接触开发商。
周兵：中原有一个文化特点是一切以销售为导向，在我们和开发商关系的处理上也是一切以销售为导向，我们和消费者交流的时候，也是一切以销售为导向。我们会从官方得到一些数据，但也会从代理楼盘项目获取数据，也会和消费者直接沟通，希望从消费者的角度得到我们可以信赖的真实数据。

陈真诚（Steven Chen）：我个人还是更乐于在项目经理和市场营销领域扎根。

周健（周健观察）：我昨天算了一下，目前大多数消费者实际拿钱出来买房的价格，扣除银行利率优惠、政府补贴、消费券等等，成交价格也就在3100元/平米-3200元/平米左右，也就是说真正促进消费者出手的是低价。
陈真诚（Steven Chen）：你的意思是消费者实际的支付，但做楼市的话，更注重开发商开出的价和政府补贴的费用。我们的统计数据和消费者的感受有区别的原因就在这里，周总刚才说得非常好。我认为考察楼盘价格的市场行情，应该以开发商成交价格来做判断。

张建国：对。下面，进入网友互动环节。

网友：我想请问中原地产岳总，长沙的房价现在还有降价空间吗？

岳再嵘：主要看他想买什么样的房子，如果现在想买小户型，除非买非常周边的房子可能还有降价的可能，市中心的小户型降价的可能性不大了，要买大户型的话，可能还有降价空间。

网友：我想问陈总，今天看到您的一篇博文“开发商凭什么逆市涨价”？文中您提到“房地产市场未真正转暖，冬天并未结束”，您是从哪些方面来评定“楼市为转暖”的？长沙商品房市场的有库存挤压吗？情况如何？请您介绍一下，谢谢。

陈真诚（Steven Chen）：因为房地产成交增加的同时，房价在下降。而且，现在房地产供大于求太严峻。不过，相信市场一定会有转暖的那一天。 楼市为什么后会转暖？因为现在还只是调整的过程中，但因为市场本身有调节功能，到了一定程度房地产业会出现结构性变化，当结构性变化到一定时期的时候，成交量可能会改变消费者的判断，这就是回答。

网友：想问罗晓标（房典法师），您对第27届房交会的作用能否用几句话概括呢？

罗晓标（房典法师）：政府热盼、市民期待、业界关注、平静对待。

网友：想问周键（周健观察）分析师，很少看到您的数据分析，以后能不能多发这方面的博文？

周健（周健观察）：春交会会有一个专题分析数据发。

网友：向莫少伟（语不能吃）提问，非常喜欢你的博客，对于文中关于降价的观点比较感兴趣，您预计09年下半年长沙的房价会有怎样的变化？

莫少伟（语不能吃）：我认为现在让我预测房价，我想这样来回答。购房和买冰箱、彩电不一样，如果你看中一个楼盘，或是看中一个地块，你想买这里，那我认为你在任何一个时机出手都是好时机。但是，如果你要等到楼价下半年跌下来，但跌下来以后那里的房子没有了，那就没有意义了。
我在博客里有一个个人观点，如果想房地产发展得更好，开发商对楼价的追求就应该降低一点，在今年开发商可能更多的是追求量的增长，通过量的增长持续一段时间之后，能够价格回升，是的状态。

张建国：我个人判断从08年开始，楼市走势又会是一个新的抛物线了，又是国民经济有增速发展的年了。

周健（周健观察）：长沙现在还算有个“小阳春”，下面的地州市其实什么都没有。

陈真诚（Steven Chen）：价格洼地导致市场房源大量过剩。

陈真诚（Steven Chen）：博客论剑是大家沟通感情的时候，大家都是行内人，在一起沟通还是有积极作用的，从现在开始每人一句话做后总结！

尹建华：长期向好，如果要短期指望很好地上升趋势，既没有道理，也不现实。

岳再嵘：要想买房子，现在就是很好的时候，重要的是要看哪个房子是好的，要找好的开发商，好的代理公司，好的宣传媒体，好的剑客聊一聊，他们会给你的答案。

周兵：买房该出手时就出手。

周健（周健观察）：全年楼市平稳发展，不会有大起大落，总体呈现平稳发展格局。

莫少伟（语不能吃）：对购房者想说一句话，购房是一种个人行为。

罗晓标（房典法师）：大家都要有信心，不论是政府还是消费者，不论是开发商还是代理商，大家都要有信心。

陈真诚（Steven Chen）：中国房地产市场的未来是万里长城永不倒，中国房地产市场的现状需要开发商更理性一点，消费者更乐观一点。

张建国：长沙房地产市场的春天已经到了，赶紧播种吧！