[摘要] 近日，随着保利、中海等央企以价换量的号角越吹越响，网络上出现了地产央企“限时清存货”的传言。2012年伊始，“保价派”保利地产已抢先在全国40多个城市降价出货。2009-2010年激进跑马圈地带来的存货压力不言而喻。
近日，随着保利、中海等央企以价换量的号角越吹越响，网络上出现了地产央企“限时清存货”的传言。2012年伊始，“保价派”保利地产已抢先在40多个城市降价出货。2009-2010年激进跑马圈地带来的存货压力不言而喻。
保利高层曾坦承，“2012年销售目标还是争取要有所增长，但是难度挺大。”
事实上，2011年调控最严峻时期保利已遭遇了挑战。尽管销售额站上了历史新高，但江湖座次已由第2退至第4。
2010年保利喊出了“3-5年再造一个保利”的口号，扩张举动异常生猛，一度被视为最有可能超越万科的地产商。然而，2011年万众瞩目的保利增速急降，败给了恒大和绿地。
保利究竟怎么了？
重资产模式困境
2006年刚上市还只有165亿的资产规模，仅相当于1/3个万科，1.3个招商地产(000024,股吧)和1.5个金地。
5年来，保利激进扩张的态势有目共睹。截至2011年年末，保利的资产规模已达到了1953亿，基本上实现了“3-5年”再造计划中的2000亿资产目标。
目前保利的资产，已相当于2/3个万科（2962亿）和2.5个招商地产（797亿）。这个5年12倍的扩张野心，可以理解为从一个千亿到另一个千亿的叠加。
早在2007年，规模不足400亿的保利已提出了“2000年资产破千亿”的目标。2009年年末，保利的总资产已近900亿，按2006年以来81%的复合增长率计算，千亿目标指日可待。
2010年1月，有“铁娘子”之称的宋广菊取代前董事长李海彬掌舵保利，并在内部提出了“3-5年再造一个保利”的计划，即确保未来三年的年增长目标不低于30%，争取三年后实现各项指标再度，总资产超过2000亿。
在央企火爆圈地的2009年，保利投入巨资410亿拿到1338万平方米地。2007年前保利购地款还不足200多亿。2010年，保利攻城略地的力度达到历史之最，全年新增土地权益面积高达1441万平，斥资近500亿。
与迅猛拿地快速开发对应的是保利爆发式的业绩增长。2007-2011年，保利销售额已从142亿跃升至732亿。
当然，极速扩张中保利亦受困于高负债、资金紧张等因素。“保利在2009-2010年冲得尤其快，当时拿地很猛，而且底价都不低，我们也担心它的资金链条会断裂。”北京某券商研究所人士分析。
2010年，似乎是保利极限奔跑后扩张登顶的一年。2011年正值宏观调控最严峻之时，保利迅猛扩张的态势似乎略有放缓。2011年，保利多项指标增长率在大幅下降，仅仅徘徊在“3-5年”再造计划中30%的增速左右。首先，1953亿的资产规模同比增速仅有28%，而2006-2010年，保利总资产增长率分别达到了106%、148%、31%、67%、70%。
销售方面，2011年保利实现732亿销售业绩，增速仅11%。而赶超保利的恒大、绿地仍表现出高速发展态势，业绩增速分别为59%（804亿）、19%（776亿）。
从盈利角度看，保利历年净利润增速均超过50%。然而2011年，狂飙突进式的辉煌已不再，净利润增速只有32%。
前述券商人士说，“保利之前在资金链问题上受过教训，现在会比较谨慎，运营策略有所转变，业绩放缓在情理之中。”
不光是增速放缓，保利同时减少了拿地的动作。2011年保利新增近920万平土地面积，同比下降32%，购地款为240亿。竞争对手恒大则不然，2011年新增项目4084万平，增长42.5%。
“通常来讲，购地款占销售金额的一半比较合理。”深圳某地产顾问说。2011年，保利土地投资金额仅占当年732亿销售金额的33%，而在2009、2010年，这一比例分别高达95%、76%。
前述券商人士指出，“虽说保利是国企，但拿地、资金的优势没以前明显。95%的土地要按招拍挂的程序，有优势也是间接的，而且融资成本其实也不算低。”
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