复旦陈杰:"房地产投资拉动经济论"存在误读

解放日报  2012-05-19 08:05

[摘要] “这些年来，很多人都在说‘房地产投资带动经济’、‘房地产是国民经济的支柱产业’等。不错，房地产投资确实对经济有拉动作用，但这只是表象。其实，‘房地产投资拉动经济论’一说存在误读。”复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰日前告诉记者。

“这些年来，很多人都在说‘房地产投资带动经济’、‘房地产是国民经济的支柱产业’等。不错，房地产投资确实对经济有拉动作用，但这只是表象。其实，‘房地产投资拉动经济论’一说存在误读。”复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰日前告诉记者，其研究团队对房地产与国民经济的互动关系进行了持续的系统研究，并接连在国际城市研究领域的著名期刊发表了有关论文，找到了中国房地产投资和国民生产总值（GDP）之间的关系。

“一方面，今天的房地产投资增长会对明天的GDP产出有拉动作用；另一方面，今天的房地产增长是上期GDP增长带动起来的。”陈杰说，这意味着房地产投资本身需要有GDP增长预期的刺激才能发展起来，如果没有潜在需求，房地产投资本身就根本不会发生。房地产投资不可能孤零零地存在，自己成为自己的发动机。

在经济学上，如果两个东西A和B，被证明互为因果，意味着A和B都不能单独发动对方，而需要一个外力作用来推动A和B的互动。这有点抽象，如何去理解呢？陈杰打了个比方：“就像你用脚踩自行车，自行车的前后轮互相在动，它们同时在作用对方，你能说到底是前轮带动后轮，还是后轮带动前轮呢？看上去，它们同时在带动对方，但实质上它们都没有带动对方。它们需要一个外力推动才能动起来。而这个外力来自你的脚。脚的踩踏使得自行车向前走。脚的踩踏一旦停下来，自行车也就停下来了，两个轮胎不会自己发力向前走。 ”

那么，在房地产投资和GDP这对“车轮”中，这个外力是什么呢？陈杰的研究团队发现，就是经济基本面。具体而言，科技进步、城市化、个人创造性和企业活力的增长，在更好的制度下更多要素被动员起来，或同样多的要素被更有效率地进行投入和配置。

“房地产很重要，就好像后轮胎破了一个洞，前轮胎也转不了，如果房地产出现问题，整个经济会受到很大影响甚至停滞。不过，房地产本身只是经济的一个组成部分，不可能达到能与GDP一比一相匹配的地步。 ”陈杰说，你可以将经济增长看成一辆多轮自行车——房地产投资与非房地产投资、金融、外贸等都是经济增长这辆多轮自行车的轮子。一辆多轮自行车废了一个车轮，还有其他轮子，但车速肯定快不起来了。反之，如果多轮自行车全速启动后，有一个轮胎自我膨胀，与前轮的前进速度不协调，又超出骑车者脚力的控制范围，这辆多轮自行车肯定骑不好，甚至可能会翻车。所以，房地产投资与经济增长的相互作用，一定是在一个平衡关系范畴内才有效。一旦超过这一平衡关系，房地产投资就只能成为经济增长的负担。让房地产和经济增长相互配合是需要的，但前提是保持一个协调关系，不能指望房地产能单独起决定性作用。

政府今年多次提到要 “促使住房价格合理回归”。为什么说要“合理回归”？是因为导致房价不合理的因素，如货币严重超发、通胀高位、利率为负、部分地方政府对土地财政依赖、国际热钱涌动等还在。陈杰说，其实还有一个非常关键的因素，就是绝大多数中国老百姓到现在还没有经受过真正的房产投资风险教育。有相当多的老百姓固执地认为“房价永远只涨不跌”，认为政府在房地产上有巨大利益，是绝不会让房价跌的。这是非常危险的心理暗示。这时候政府一旦稍微放松调控，房价马上就会重新走向疯狂，这对市场、经济与社会都会造成很大的冲击。而且，近期房地产成交量在热点城市有所反弹，但商品住宅成交价格只是略有下降，多数开发商的投资仍然偏重豪宅和大户型，而非普通自住型商品房，房地产投资结构性问题仍然很大。上述现象都说明当前的房地产调控还远远没有到位，所以政府坚持房地产调控不放松是非常正确的。