[摘要] 靠投资物业评估的公平值变动收益才达到这一标准的金轮天地（01232.HK）却在今年1月16日成功上市。公司2009年、2010年、2011年及2012年上半年的物业公平值收益总计超过10亿元。截至1月15日，这只内房股公开发售部分超额认购达80.41倍，最终发行价逼近1.72港元的上限，每股达1.68港元。
项目优质拉高发行价格？
对于内房股以投资物业估值变动来提升账面盈利，进而获得发行准入门槛的做法，一位港股分析师表示，投资者在分析新发行新股时，会挤掉地产商账面水分，令公司最终只能以较低价格发行新股。
然而，金轮天地依靠评估值变动，却以接近价格上限的发行，融资7.56亿港元（折合人民币约6亿元），达账面净资产的23%。截至2012年6月30日，金轮天地在2013年确认的销售按金收入不过1.1亿元。
兰德咨询总裁宋延庆告诉《每日经济新闻》记者，原因很可能是这家公司持有的物业特别优质，预期可以给投资者更高的回报。
不过，根据招股说明书，上述公司的股本回报目前还仅是中等水平，2009年至2011年，该公司的股本为20.6%、17.9%和24.7%。
宋延庆认为，虽然金轮天地目前的股本不是很高，但所持有的物业地理位置应该不错，投资者很可能看好这些物业未来的水平。根据上市材料，金轮天地所持有的金轮新都汇、金轮国际广场等项目均位于南京的地铁站沿线，人流量比较大。
事实上，内地目前有大量商业地产开发火热，相关的地产商也在计划上市。此前，瑞安房地产就宣布将新天地(小区网论坛)单独拆分上市。由于这些地产商开发的物业竣工时间不长，租金收入不高，加上没有其他的销售收入来源，有可能在盈利能力上处于劣势。那么，他们是否可以效仿金轮天地，以投资物业公平值入账，进而在香港以高价IPO呢？
宋延庆认为，这个可能性并不大。因为多数物业的平均水平是比较低的，有些地产商的不到4%，这些公司将很难在香港上市。
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