[摘要] 当前二手住房交易税费过高。有时，一项交易需要支付的营业税、契税、个人所得税、中介服务费等各项税费，总计可以达到住房总价的20%以上。高交易税费不仅未能起到抑制投机、平抑房价的作用，反而增加了普通民众的购房负担。在当前住房市场供求矛盾突出的条件下，亟须尽快降低二手房交易税费。
大城市新房供应不足急需松绑二手房
由于近两年来开发商与消费者误判市场形势，导致2011-2012年住房交易清淡、开发投资增速下滑严重，新增住房供给量不足，为目前大城市住房市场供求的紧张局势埋下了伏笔。
从新房供给方面看，2013年在北京等大城市，短期新房供应严重不足，不仅购房重新需要排号摇号，甚至有不少普通住宅楼盘要求购房者事先提供50万存款证明，开盘当天才予以接待。而几乎所有楼盘，都没有悬念地在开盘当天全部售完，购房者连询价考虑的机会都没有；从二手房供给方面看，由于二手房税费过高，虽然房价近年涨幅不小，但是扣除税费实际获利不大，导致房主惜售或转售为租；从购房者角度看，购买二手房税费过高，驱使购房者转向新房市场，导致二手房交易萎缩，加剧了新房市场供求紧张。
综上所述，在新房市场供求矛盾突出的条件下，当务之急是大幅降低二手房交易税费、给存量房入市松绑。通过活跃二手房交易，以缓解新房供应短期严重不足的局面。
税费政策调整四点建议
，扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取。按现行政策，个人购买普通商品住房一般征收3%契税；如果购买的普通商品住房属于家庭住房的，按优惠税率征收1.5%契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1%税率征收契税。
第二，取消5年限制，所有普通商品住房交易免征营业税。按现行政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征收5%的营业税，同时按营业税税额缴纳7%的城建税(城市市区)和3%的教育费附加，综合税率为总价的5.5%；个人购买超过5年(含5年)的非普通住房转手交易的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
第三，取消自用5年及生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税。按现行政策，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征；对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。
第四，设置中介费率强制性标准，将住房买卖中介费综合费率标准降至总房款1%以下或单宗交易总费用降至5000元以下，二者取其低。中介费标准存在区域差别，以目前北京市标准为例，个人买卖二手房需要支付约2 .5%的中介费。在总房款动辄高达数百万的条件下，2 .5%的中介费标准过高。在降低中介费标准的同时，取消进入住房中介行业的各种门槛，增加行业竞争力度。
(作者单位：中国社科院财经战略研究院)
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