[摘要] 房产税扩围“难产”多年，终于在十八届三中全会上有了权威进展。11月15日公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”。在业内看来这已透露出房地产税收体系和调控思维将有重大调整，总体趋势是市场先行，行政手段辅助。
房产税扩围“难产”多年，终于在十八届三中全会上有了权威进展。11月15日公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”。在业内看来这已透露出房地产税收体系和调控思维将有重大调整，总体趋势是市场先行，行政手段辅助。
中国人民大学经济学教授、清华-布鲁金斯公共政策研究中心代理主任陶然接受记者采访时表示，立法程序将为执行落地清扫障碍，房产税以及相关改革中市场化的举措，都将对房地产的良性发展产生积极影响。
“房地产税费目前种类繁杂，成为地方政府的"小金库"，这与缺乏法制约束无不关系。因此房产税立法是房产税制改革和扩围的先决条件。”广东中理投资顾问有限公司总经理申格联接受记者采访表示，首先要明确房产税的用途和具体的审计和监督办法，要让利益直接相关的社区居民直接参与房产税的使用监督并做到透明公开、公平公正。在国外，房产税一般是按属地管理的方向，主要用于社区的教育、治安和居民的社保福利。因此房产税立法首要遵循“税收为民而不是为政”的思路去推行。
关于房产税扩围的具体时间，目前并没有官方时间表。但多位业内人士直言，近几年一定会有实质性进展。同策咨询研究总监张宏伟则认为，2014年房产税扩围势在必行。业内人士普遍认为，税制改革将促使楼市长效性调控机制逐步形成。如果今后房产税全面实施，政府靠地价来维持土地财政的状况将得以转变。
值得关注的是，从中长期来讲，40个或更多城市的联网为范围内开征房产税做技术上的铺垫也已成为共识。
在陶然看来，所谓“长效机制”的建立，还需完善土地制度改革，以有效激活房地产市场。另外，通过从房地产开发、建设与保有等各个环节获取多种税收收入，包括开发建设过程中的营业税、土地增值税等税费，投入保障住房、公立学校建设，同时解决住房和教育问题。
对话
任志强：可能会有另一个方法再试点
余 英：坚持强调市场化是主旋律
记者：这次三中全会提到房地产税立法。对房地产税的预期怎样？
任志强：很多人在评论说没有说多少房地产的内容，我说不对，后续的内容可能还会释放。要把决定看清楚看全面，评论才更加准确。
《决定》说到房产税，但是我不认为现在会推行。我们现在做了两个城市的试点，重庆（楼盘）和上海（楼盘），以前的说法是要扩大试点，这也就意味着在这两个城市的试点并不满意。如果成功了就能拿出一套经验来，拿不出经验来就说明试点不满意。连试点城市的经验都不满意，怎么可能全面实施呢？
我猜测可能会有另一个方法在第三个第四个城市试行。但是一定要试点成功，以便推广到普遍意义上更多城市可以实践。至少现在不成熟。
遗产税似乎就更不可能了。我们现在的中产阶级大概只有10%，如果不能让中产阶级的比重超过50%或者更大的比例，我觉得要推行遗产税不可能。看看国际经验，很多国家的城市化率达到很高的水平或者中产阶级达到很大比例的时候，才开始讨论遗产税的问题。
余英：对于三中全会的各项政策，我们也在学习研究。房地产企业要研究逐步适应政府调控。可以肯定的是，这次总体来说政策坚持强调市场化，这是主旋律。
市场走向上，政策还是支持“刚需”的。但我认为有几点问题需要注意。在政府统计房价的口径上，高端豪宅有必要与民生领域的住宅价格统计区分开。豪宅、别墅不剔除出去等于干预了统计，因为它涨也罢跌也罢跟民生的关系不是太大。普通商品房这一块需要关注，但豪宅部分是完全与刚需市场不相关的。
同时，对于高端房的控制可以加大高端房的税收。持有超大户型、多套的，都可以多缴税。而工薪阶层就不应扩大税收，这与我们缩小贫富差距的要求也是不符的。
记者：除了房产税，全会对于房地产的市场改革还指出了哪些方向？
任志强：土地问题也是关注的一个重点。土地流转在往届的三中全会就有，只是少了“逐步”两个字。三年前的政府工作报告，就在人代会上提出要在三年内完成土地确权问题。如果要真正做到流转，确权是位的。
我们听到三中全会上说的是“摸着石头过河”和顶层设计是相结合的事情。不一定是上面先做个设计，土地承包制小岗村的试点，都不是从上层设计开始的，而是下面先摸着石头摸出来的。所以现在的情况，其实也是允许下面各地方先摸，然后再通过设计。
余英：从政府责任来看，应该扩大保障供应。另外，在西方成熟市场，很多分门别类的统计我们也需要引入了。这样才能真正知道我们普通人关心的房价到底涨了多少。
还有大家关心的房产税究竟会何时扩围，目前还是没有时间表。我们业内听到过消息，估计1月在深圳、厦门、南京、杭州会有扩围试点。肯定没有广州。因为广州实在是价值洼地。经济总量排第三，房价只排第七，肯定是洼地。
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任志强怒批小产权房合法化 今天强奸了明天说合法 中国新闻网
华远地产股份有限公司董事长任志强财经年会房地产论坛上回答小产权房合法问题时十分愤怒的表示，允许小产权房合法化，就是允许其他的违法行为合法化，小产权房永远不可能合法化。他还类比说，你今天强奸了，明天就合法了，不可能。
任志强表示，三中全会没说小产权房可以，如果政府允许小产权房合法化一定政府允许其他犯罪也合法化，想都别想，小产权房问题不是产权问题，是安全问题，如果没有经过我们的质监站，没有经过消费验收出了事谁负责任，政府能负责任，你得想想后果，倒过来想黑着就算了，不说你就完了，还暴露出来，永远不会和小产权房有关系，我们房地产商不会干那个事，干了就是合法，今天强奸完了以后明天就合法化了。
以下是文字实录：
提问：我非常幸运最后一个问题，各位专家大家好，感谢你们今天晚上非常精采的演讲，我姓杨，我是做营销的，刚才毛总讲到企业营销，我做的工作就是互动传播营销。我的问题关于小产权，今天晚上小产权讲的不是太多，小产权现在就是跟我们房地产有关，有几个朋友计划近期在村庄买一块地，咱们知道农民的地分宅基地、耕地和经营性建设性，把50年经营性建设用地，对于他们这种行为，原来他们在城里住，想在村庄特殊有文化、未来有大发展，北京电影学院、长江商学院，宋庄地能不能买？
任志强：不能买。三中全会没说小产权房可以，如果政府允许小产权房合法化一定政府允许其他犯罪也合法化，想都别想，小产权房问题不是产权问题，是安全问题，如果没有经过我们的质监站，没有经过消费验收出了事谁负责任，政府能负责任，你得想想后果，倒过来想黑着就算了，不说你就完了，还暴露出来，永远不会和小产权房有关系，我们房地产商不会干那个事，干了就是合法，今天强奸完了以后明天就合法化了。
任志强不服万科 称华远地产净资产率更高 证券日报
近日，华远地产经过32轮现场竞价，以12.1亿元、配建9.2万平方米自住房竞得北京市大兴区一宗宅地，溢价率15.24%。这是华远继年初斩获密云地块后，一年之内又一次出手。
而在不久前，华远地产董事长任志强向《证券日报》记者表示，“如果三中全会后，房企再融资可能会放宽，届时，华远地产肯定会冲上去。因为，这一渠道打开之后，我们就能取得足够‘粮食’去扩张了。”而此番华远地产高调拿地，无疑显示了地产“预言家”任志强对于楼市后势的信心，同时，也显示出华远加速布局的决心。
对此，任志强向《证券日报》记者坦言，“对于华远来说，在冲击百亿元销售额的同时，也更注重对股东的和企业安全性指标。”确如其所述，除了去年，华远近年来的净利一直高于万科。
做高率
实际上，华远地产的规模扩张速度相比万科等确实不快，不过其高层向记者直言，“我们没有从资本市场拿钱”，这对企业规模发展确实有一定影响，但“股东给你一块钱，你要给他赚多少钱，这是企业的核心竞争力，而不仅仅是看规模”。
华远地产认为，“我们一直在增强，在所有的分红企业中，我们的现金分红很多”。不过，从企业规模扩张战略来看，任志强最近的目标可能是冲击100亿元的销售额，而当年同为“华润系”的万科今年已经开始冲击2000亿元的销售目标了。
“万科当年从资本市场拿到了几百亿元的资金，我们没从市场拿一分钱，我们从零开始，但现在我们的总资产已经100多亿元了。”任志强说，“现在华远小吗？”他如此向本报记者反问道。
“从净资产率来看，与万科相比，除了2012年，在其他年份中，一直是我们更高。”任志强依然毫不示弱。
而万科总裁郁亮曾表示，对股东来说，最重要的指标是净资产率而非利润率。
记者翻阅近三年的财务指标发现，华远地产2012年净资产率（摊薄）为19.03%，2011年和2010年分别为19.2%和19.47%；万科A2012年净资产率（摊薄）为19.66%，2011年和2010年分别为18.17%和16.47%。
这或许就是任志强面对王石时毫不示弱的底气。
毛利率处高位
值得一提的是，据Wind咨询数据统计显示，2013年前三季度，142家房企平均销售毛利率为36.89%，而去年同期则为39.39%，同比下降3.5个百分点。此外，据中原地产研究中心统计数据显示，今年前三季度，房地产行业利润率只有17.9%，净利润只有13%，而2013年上半年为19.2%，2012年则为21.3%左右。
由此可见，整个行业的盈利能力是在持续下行的。郁亮也曾表示，长期来看，行业进入下半场之后，利润率下降的趋势是存在的。
“在23个行业里面，房地产的利润水平大概排在第八位到第十位，房地产行业利润总额较高，是这一行业规模大造成的，房企本身利润并不高。”有业内人士向媒体表示，扣除掉土地增值税、开发和融资等各种成本，房企的利润没多少。
任志强向《证券日报》记者打比方说：“房子不可能像电视机或者汽车，两一台电视，六一辆车，我们算的周期比较长，要三年或者四年，利润高不到哪儿去。”
不过，从近三年公司年报来看，华远地产2012年销售毛利率为51.8%，2011年和2010年这一指标分别为50.76%和52.4%；万科A2012年销售毛利率为36.56%，2011年和2010年分别为39.78%和40.7%。
由此可见，对于华远地产这样一家中型企业来说，盈利能力显然要高于整个行业约15个百分点，甚至比万科也高出不少。
“我们不需要刻意地追求规模。”华远地产董事长任志强说，“我们更注重企业的效率指标和安全性指标”。在他的计划中，更倾向于把华远地产打造成一个“小而美”的企业。
加码商业地产
“你可能不知道西单购物中心是我们的。”任志强向《证券日报》记者表示，1987年，华远正式进入房地产开发行业，就先在商业地产领域发力，开发了北京华威大厦。1993年，华远还参与了改造西单商业区，就是当时投资总额为10亿美元的“西西工程”。
事实上，华远地产的管理层认为，华远做商业地产是有着丰富经验的。“华远的商业地产面积很大，从目前华远布局城市平均下来看，商业地产和住宅地产的投资比例约为4:6”。在其来看，“商业地产对华远未来发展很重要”。
值得一提的是，2013年11月11日，华远地产以12.1亿元获得“北京市大兴区孙村组团居住区B-17地块R2二类居住用地项目（配建限价商品住房）”。不过，在本月成交土地中，华远所得地块的楼面价并不高。据华远地产称，这是任志强走“稳健”路线，注重安全的战略，即“华远不拿地王”的结果。此外，华远在京已实现东、北、南“金三角”布局。
不过，由于此次获得的的是住宅用地，不含商业，可能并不能完全体现出华远作为综合体运营商“长袖善舞”的特质。但该公司高层表示，华远非常重视商业地产项目的投资力度。至于以后是否要大力度地投资商业地产项目，任志强说，“这要看机会，可能在某些适合的城市会多投资一些商业项目”。
“长沙就有商业项目，核心区要保留，但非核心区是要卖的。”华远地产内部人士称，“保留需要资本和实力的支撑。”
实际上，除自有资金外，华远地产拿地和开发的资金选择了与基金、信托等合作。“我相信市场早晚会给你这个机会，三中全会后可能会允许再融资。”任志强称，“我们通过再融资就可以迅速发展了。”
值得一提的是，华远地产得到了其背后有着30年历史的华远集团的支持。而华远集团旗下经营服务业和高科技板块，重要的是其在做金融业务。
华远地产上述高层向记者表示：“华远集团不做实体开发，做金融业务，比如信贷、担保业务。”同时，这可能会给华远地产的未来融资拓宽渠道。
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