[摘要] “澳洲公寓及别墅，永久产权！首期10%。”《每日经济新闻》记者近日经常收到这种带有诱惑字眼的短信。这正是国内房企集体出海的一个信号。
合作模式能解决一切问题？
即使顺利拿下合适的海外项目，也会由于政策、市场、汇率、贷款、税费与国内市场差异巨大，而无法快速融入当地市场，尤其房地产还是依赖本土化经验较多的行业。聪明的开发商也意识到了所面临的风险，所以在投资海外过程中，不同于国内市场“拿地、建设、销售”的传统开发模式，多数房企采取股权收购、项目收购、与当地房企合作等投资模式。
无论是万科与美国头号地产商铁狮门的强强联合，还是碧桂园与马来西亚知名房产商大马置地(Mayland)的亲密无间，与当地企业合作的方式无疑是规避海外风险的聪明策略，可以有效地降低因中国企业对当地政策、人文环境不熟悉导致的投资风险。
然而，合作模式未必可以解决一切问题。
碧桂园在马来西亚的独资项目金海湾延续了这家企业一贯的开发和销售速度，从拿地到销售不到一年时间，开盘两个月认购金额接近100亿元。但其与大马置地合作开发的加影和万挠两个项目，比金海湾项目拿地更早，却迟迟没有开盘时间表。
对此碧桂园马来西亚区域总裁阮家声解释，吉隆坡两个项目进展缓慢，是由于项目土地均属于私人所有，涉及大量商谈。而马来西亚的审批过程也相当复杂漫长。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟介绍，各国法规、政策不同，例如在马来西亚项目审批必须外包给专业的顾问公司，甚至代表公司进行答辩。每一个按地契划分的地块都要独立申请，涉及不同的领域要向不同的政府部门申请，过程繁复。
业内人士分析，项目大股东不止一家，重大决策都需要商讨，国内开发商崇尚的“高周转模式”，强调快速开发快速销售的理念未必能获得海外合作伙伴的认同。
“内销”模式能否持续？
当前房企海外扩张之路实质上只是国内楼市的向外延伸。绿地韩国济州岛项目目标客户面向中国，碧桂园马来西亚热销项目金海湾受到中国买家的追捧。
万科总裁郁亮表示，万科的海外投资策略是为万科的客户在海外提供产品及服务。
绿地集团董事长张玉良也直言，“我们感兴趣的是中国人多的地方。”
显然，当前国内买家无疑是房企海外项目的主要支撑力。然而这样的“内销”模式是否可持续？孙立坚表示，这一模式的风险在于国内投资人对于经济形势判断的变化。由于对国内经济转型等不确定性因素，投资人出于资产安全考虑，加之当前海外资产价格相对较低，大量投资者选择境外投资。然而一旦国内经济稳定向上，投资人对中国经济恢复信心，大量的投资仍将转回国内。就像当年香港回归时，大量港人将资产转出，导致不动产等资产价格下跌，但当形势稳定后，大部分投资人回到香港本土。届时海外资产的变现能力和流动性都会减弱。
“内销”模式短期效果显著，但国内富裕人群有限，需求短时间内过度释放或将使国内房企的海外业务难以持续发展，对此房企必须有长远的考虑。业内称，目前旗开得胜的国内房企出海项目目标客户是中国购房者，因此开发商海外投资时，无论是拿地、开发还是销售，都带有浓郁的中国特色。所以这些项目的畅销并不代表国内房企已经具备国际化的开发实力。
值得肯定的是，即便面对种种困难与风险，国内房企仍愿意不断尝试，在全球市场展现中国实力的同时抱着谦虚的态度学习世界企业的成功经验。
以上这些也许只是多虑。房企在出海前就已经想得很明白。正如万达董事长王健林分享万达海外并购的原则，“的原则就是假如这单失败，会不会对万达造成颠覆性打击。”
换言之，风险固然存在，机会却不容错失，基础扎实才是根本。
2014年绿地海外业务收入目标由2013年的海外营收30亿元调增至200亿元，这相当于一个国内成熟房企的年销售额。
“我认为有竞争能力的企业就应该走出去，企业竞争的最终结果就是全球竞争。”绿地集团董事长张玉良显露出要在海外市场大干一票的决心，他认为“国际化是房企的最终归宿”。
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