[摘要] “上半年的长沙楼市可谓是有喜有忧，但是无法否认的是，‘忧’的成分更大。”长沙洋湖板块某楼盘的营销负责人这样描述2014年的上半年。
(来源：新华网)“上半年的长沙楼市可谓是有喜有忧，但是无法否认的是，‘忧’的成分更大。”长沙洋湖板块某楼盘的营销负责人这样描述2014年的上半年。
2014年转眼过半，7月已至。回顾1-6月份，长沙楼市里“以价换量”成为市场常态，开发商推盘日趋谨慎，购房者观望情绪加重，房企业绩分化日趋明显，楼市各方之间的博弈似乎正在不断升级。
根据长沙新峰地产数据显示，2014年1-6月份长沙全市商品房供应面积647万平方米，同比下降53%；签约面积722万平方米，同比下跌26%。其中，长沙内六区商品房供应面积493万平方米，同比下跌48%；签约面积504万平方米，同比下跌27%；成交均价达到7628元/平方米，同比增幅4.75%。
疲软：前6月卖房504万平方米
长沙新峰地产数据显示，2014年上半年长沙内六区商品房供应面积493万平方米，较去年同期猛跌28.79%，较去年下半年下降46.8%；商品房成交504万平方米，同比下跌27%。整体看来，供应大幅下跌，成交低线徘徊，市内六区商品房供销猛跌。
商品房新增供应方面，前6月供应同比去年同期每月均在下降。2014年1-6月份，长沙市内六区商品房新增供应从1月进入传统春节假期之后一直处于较低供应，前6月仅有4月的供应面积突破百万，达到136万平方米。长沙楼市整体偏于疲软，购房者观望情绪较重，开发商推盘趋于谨慎，推盘量并不理想。
商品房成交方面，上半年整体呈现“价涨量跌”态势。2014年1-6月份长沙六区商品房成交面积达504万平方米，同比跌17.24%；成交均价达7628元/平方米，同比增幅4.75%。其中内六区商品住宅签约419.21万方，同比下跌21.69%，岳麓区、雨花区是区域成交主力。
商品房成交均价方面,同比上涨5%。2014上半年长沙市内六区商品房成交均价7628元/平方米，同比增长5.26%，主因上半年商业、别墅等高端物业同比跌幅较低，拉高了商品房整体均价。其中，商品住宅成交均价6270元/平方米，同比下降3.05%。
从推盘项目来看，2014年上半年总开盘项目共71个，推售套数14965套，销售套数6966套，整体开盘率46%，同比2013年同期下跌20.47%。
从成交房源面积区间来看，2014年1-6月份成交主力面积段是90-120平方米，占1-6月份销售套数的35%。刚需购房者仍然是市场需求主力，投资型户型影响较大。
压力：去化需达22月
截至2014年6月底，长沙市内六区商品住宅存量共1365万平方米，同比上涨7.3%，环比下跌0.43%。商品住宅与去年同期相比，库存有所上升。
值得一提的是，长沙楼市里1365万平方米的高库存，去化周期需要22个月，比去年同期增加9个月。分析指出，2014年长沙开发商推盘谨慎，虽然成交不多，但推量同时放缓，库存得到一定程度控制，但是截至目前，楼市低迷，销量低线徘徊，去库存压力仍然较大。
从板块存量看，2014年1-6月份星沙板块存量，高达263万平方米；其次为省府红星板块，存量高达186万平方米；黎托-暮云板块存量161万平方米，其他各板块存量均在150万平方米以下。其中，仅滨江新城去化周期未超1年。
从板块去化周期看，2014年1-6月份中心板块去化周期最长，达58个月。其次为北城板块，去化周期高达32个月；望城板块去化周期25个月，大托-暮云板块去化周期24个月，其他各板块去化周期均在24个月（两年）以内。
可以看出，受限于商品住宅存量多且去化周期相对较长，星沙板块、省府-红星板块、大托-暮云板块、望城板块、中心板块去化压力相对较大。
降价：房价平均降幅在10%以内
长沙新峰地产数据显示，2014年年中与2013年下半年部分楼盘同类产品均价长沙部分楼盘价格有所回落，市内六区基本均有覆盖，房价平均降幅在10%之内；个别楼盘降价幅度较大，泰禹云开一品降幅达30%，万科紫台、丽景华庭降幅达在15%以上。
分析指出，从市内各板块存量、新盘开盘率、重点企业完成度以及长沙降价项目来看，下半年“以价换量”将会成为解救市场的方案。
“全面降价或成大概率事件，但长沙降价空间有限，无深度下滑风险。”观点认为。
前路： 10月或迎供应高潮
根据长沙新峰地产提供的数据，2014年长沙全市在2月份供应跌至低谷，仅为90万平方米；3月起逐步有所回升，但仍低位运行；3-5月新增供应基本稳定；6月市场供应有所下滑。开发商对待市场渐趋理性，开发速度逐步减缓。
分析认为，结合2013年整个市场的新开工数量，2014下半年长沙楼市将在10月份迎来供应热潮，11月份供应将下滑至较低位，12月会迎来供应翘尾，但下半年新开工指数将低位运行，整体情况将比1-6月份更恶劣。
“房地产行业洗牌将进一步加剧，大型房企迅速扩展抢占市场，中小房企面临更大资金压力，应该积极转型。”业内人士认为。
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