[摘要] 进入下半年，一些地方的房地产调控出现了政策“微调”。不论是被议论为“松绑”，还是被强调为“稳定市场”，楼市价格和投资双双回调的案例越来越多。
2014年上半年，在楼市不景气的大气氛中，成都亦未能幸免，销量、供应量双双下降。就在上半场艰难画上句号之时，刮起的“住房限购松绑潮”波及成都。7月中旬，松绑的消息迅速刺激了当周成交量，创出了年内新高。
采访中，专家为《瞭望》新闻周刊记者分析说，由于微调政策刺激，成都楼市购房者和开发商信心将短暂回笼，进而带来成交量的缓慢回升，但下半年价格大幅波动的可能性极小。下半年政策层面没有很强的预期，即使有也只能是局部的、个别的常规动作，不会出现所谓的全面救市，不应期待“政策市”再现。
成交小高峰难改房价颓势
7月17日，成都主城区住宅成交量达到519套，与前一天相比涨幅近两倍。同时，据中指院监控数据，当周成都主城区商品住宅成交面积24.83万平方米，环比上涨达100%；成交套数2132套，环比上涨也达到87%。而世家机构的监控数据显示，当周成都市主城区商品住宅户均成交面积达107平方米，成交均价11671元每平方米，均创年内新高。
到目前为止，成都官方没有正式确认住房限购政策已经取消。显然，开发商绝不会放过这的营销时机，不少看房者这些天都陆续接到销售顾问的短信，大意多为“限购取消，房价反弹概率增加，建议出手”。连本地“销冠”蓝光地产也在传闻出现后时间释出旗下品牌楼盘优惠信息，试图抢占政策变化后的波市场。
中原地产华西区总经理庄泽宝表示，若真的取消限购，短期来看，会在一定程度上刺激购房者预期，减少观望情绪，开发商也会乘机加推房源，加大营销力度。
事实上，对已经低迷半年的成都楼市而言，此时不管“限购松绑”是一剂强心针还是安慰剂，都足以点燃开发商掩盖不住的推盘热情。用锐理数据品牌营销中心总经理郭洁的话来说，上半年成都楼市“量跌价稳”，开发商比谁都着急。
嘉联地产发布的数据显示，上半年成都主城区住宅总供应面积271.68万平方米，环比下降44%，同比下降45%；总成交面积405.13万平方米，环比下降25%，同比下降10%。
不少人注意到，成都楼市上半年多个高端楼盘相继出现大幅降价，引发市场热议，甚至有人预言“拐点”将现。来自四川省住建厅的实时报告在强调成都整体房价较为稳定，未出现大面积、大幅度价格下降情况”的同时，也指出，房地产企业的销售压力进一步增大。
据统计，6月末四川省商品房待售面积为2016.95万平方米，同比增长15.7%。庄泽宝也表示，从他了解的情况看，虽然均价表现不明显，但上半年成都楼市价格下行压力相当大，对资金链紧张的开发商来说十分困难。
调控政策中性特征
实际上，在6月下旬，成都市就出台“关于促进当前经济平稳增长的二十二条措施”，其中明确提出，支持居民合理住房需求，优化房地产政策，促进居民首套房和改善性住房消费。有分析称，相关部门可能在为下半年放松楼市调控做铺垫。
但庄泽宝则并不认同，他认为，成都近来关于楼市的一些调控都是常规动作。比如，将提高买房落户条件到90平方米，实为重新调整灾后重建政策，而且是收紧方向；又如推出存量房线上交易服务平台，实为规范市场秩序；而限购的取消，似乎预示着行政限制手段的退出，长期看来，这些措施都不会对下半年楼市的供应和价格产生实质影响。
世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文也坦言，房地产市场以及房价的走势，会同时受到多重因素制约，在考量限购政策变化是否一定会对市场产生利好的同时，必须注意到是否有负面因素产生抵消。
庄泽宝指出，下半年成都楼市的走向还是需要从市场属性来观察，一个最基本的事实是，成都目前仍然是一个刚需驱动的市场。嘉联地产的数据显示，上半年成都主城区成交面积为70～90平方米的占比达到44%，印证了他的观点。
而刚需市场的影响因素是购买者的支付能力，直接相关的不是限购而是银行房贷政策，包括贷款利率和首付成数。庄泽宝分析，一方面，预计央行下半年会继续坚持定向调控原则，另一方面，银行也会继续坚持多套住房的差别化贷款政策。因此，不能期待流动性全面放开来触动房价反弹。□
(原标题：成都：“下半场”难有“政策市”)
伴随交通等旅游配套日益完善，以旅游地产为核心品牌的海南地产业，在动荡中迎来了品质提升的破局关键期
文/《瞭望》新闻周刊记者郑玮娜魏骅
海南楼市在具有一定的风向标意义。2014年海南楼市整体跌宕下行，粗略统计较前两年高位下跌近4成。
近日，《瞭望》新闻周刊记者在调查中发现，受限于国内实体经济持续走弱，内地资金投入放缓，海南国际旅游岛旅游地产难以短期内提振。业界专家建议，宜通过合理的政策性调整，促进国际旅游岛旅游地产的转型升级。
市场遭遇艰难盛夏
受房地产市场限购及信贷紧缩政策的持续影响，今年以来，海南省房屋销售面积与销售额双双下降。上半年，全省累计房屋销售面积为464.58万平方米，同比下降18.8%，降幅比一季度扩大12.6个百分点。累计房屋销售额为488.08亿元，下降12.5%，降幅比一季度扩大3.6个百分点。
“海南楼市的承载力相对较弱，所以在大环境低迷时，海南楼市迎来了十分艰难的盛夏。”海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路说，虽然部分楼盘依托海南得天独厚的环境资源优势和价格优势频频“出招”，但旅游地产作为“非必要性消费”的关注度正在下降，尤其是琼海等基础设施配套相对薄弱的区域，2012年之前楼市泡沫的水分基本被“挤光”，甚至出现了超过70%的下跌。
三亚湾红树林度假世界营销总监车旭说，粗略统计旅游地产在海南楼市的比重应超过8成，无论是广义的旅游地地产还是旅游地产，其针对的购买群体都是非刚需群体，“海南的刚性住房需求主要集中在海口市，尽管海口市已经放开限购政策，但现行的限贷政策、投资环境都会对非刚性需求产生强烈的抑制性作用。”
两极分化致楼市加速洗牌
由于销售额和销售量持续下滑，海南房地产企业的资金链趋于紧张，导致海南房地产企业加速洗牌。从今年初开始，万科收购香水君澜项目剩余开发和销售、广物收购海南之心三期、中信收购红磡香水湾二期、碧桂园通过收购部分股份形式注资澄迈海南欧洲风情小镇。王路认为，一系列收购完成后，2014年下半年各名企将逐渐展开注重品质的竞争。
专家认为，剥离资金周转压力的竞争，将让企业有时间和精力深耕项目本身的品质，这也正是旅游地产的实质。“躺着挣钱”的房企格局已经渐行渐远，除了基础性的配套设施，旅游地产将注入养生、养老、购物、国际论坛等更为多元化的旅游体验。
在业内人士看来，大企业需要考虑的不仅是项目回报本身，而且是思考整个区域的发展潜力和未来数十年的发展预期。比如，王路认为，楼市洗牌的同时，随着海南省陆海空交通等主要配套设置的陆续落地，也让国际旅游岛迎来了旅游地产全岛竞争阶段。
期待补齐服务短板
经历了多年前楼市泡沫弯路以及国际旅游岛政策出台后的大起大落，海南地方政府一直在努力探索一条房地产业持续健康发展的路子。
王路、车旭等业内人士认为，由于海南自然条件的稀缺性、政策定位的特殊性等因素，海南宜区分刚性需求与投资性需求的限购政策，根据国际旅游岛的定位松绑限购限贷等政策，针对三亚、海口等核心区、旅游区进行细致的区分定位，在保证刚需人群不受整体房价影响享受保障性住房的同时，适度放开旅游区域的购房指标、面积标准及贷款限制，避免“一刀切”的政策对市场健康运行造成负面影响。
“海南东线一些地方政府受制于土地财政压力被开放商‘绑架’，开发商在没有依照合同同步开发旅游配套基础设施的情况下，政府却缺乏有效手段予以监管，致使所谓的旅游地产再次沦为难以可持续发展的旅游地地产。”王路说，因此在这一个环节上，除了市场本身的作用，地方政府也应当夯实自身的监管能力，提高行业准入门槛，提振国际旅游岛的旅游地产附加值。
再比如，海南得天独厚的自然环境和气候为养老地产带来了广阔的市场前景。本刊记者走访调研发现，由于部分地方政府工作人员对“养老”等概念的曲解，致使各地对“养老”型旅游地产及配套设施的跟进力度“参差不齐”。
车旭等人建议，目前市场行为的自我净化功能相对有限，政府宜负起监管责任，通过政策把关让人力、物力流向旅游和养老等高附加值地产，逐步转变低附加值和投机性地产的发展路径。
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