[摘要] 楼市“非典型”调整，看空的阴影，徘徊在中国房地产市场的上空。
调控变调
本届政府在房地产调控上的理念和思路转变，也对当前楼市运行影响深远，突出体现为更加尊重市场规律，弱化行政之手。
《财经国家周刊》记者获悉，目前住建部正就房地产问题展开密集调研。在即将形成的调研报告中，“不打压、不刺激”，“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”，以及“加强市场监控、作好应对方案”等，或将成为下一阶段房地产市场调控政策的基本口径。
同时，地方根据自身情况制定针对性政策，“分类调控”的权力也将得到尊重。
在工商联房地产商会创会会长聂梅生看来，过去10年的房地产调控政策，是根据当时房价上涨的形势制定的政策，如今的市场环境已发生改变，是时候因时因地制宜，把原来不合理的政策作一个调整，不应该错过这样的窗口期。
6月10日，沈阳限购政策全面取消的消息传开后，官方表态只是调整，而非取消，且只是针对改善型需求。据统计，截至6月10日，已有21个城市传出政策调整的信号，其中12个城市政策微调有文件为证。也有不少城市暗中已在实行降价备案政策，规定如果商品房实际成交价低于备案价超过15%，将通过技术手段限制网签。
“从12个城市适度微调政策看，主要从住房公积金、户籍制度、契税费、财政补贴、土地分期付款等方面按照地方分类调控、分城施策的方式适度微调。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示。
在谢逸枫看来，政策微调与“救市”是两个概念：前者主要是对“首贷”的合理需求，包括配合新型城镇化推进、户籍制度改革、融合城市群和都市经济圈发展，手段比较单一；而“救市”则主要体现为货币超发、全面多次降准、大规模的经济刺激计划、地方政府取消“限购、限贷”、地方出台全方位的救市政策文件，等等。显然，以目前的宏观形势和政策取向来看，远未到“救市”的程度。
“现在最重要的是搞清楚要释放哪一部分需求？事实上，改善型需求是目前受限购、限贷政策误伤比较大的部分。应该重新考量和审视，适时微调。”聂梅生说。
在她看来，前两年，房地产市场表现好，尤其是2013年，市场交易量激增，主要是刚需的释放。到了2014年，刚需释放得差不多了，能够承接刚需的就是改善型需求。因而目前对改善型需求放松，包括二套房贷款政策以及二级市场税收、租金等方面，要有重新考量和设计。
对于未来的政策调整方向，《财经国家周刊》记者调研的几个城市房地产业人士均表示，现在关键是如何落实好分类调整政策，中央层面应该有一个明确的指导意见。“政策若不明朗，等于撑死胆大的，饿死胆小的，造成不公平。”鲁政委说。
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