[摘要] 在2010年2月至5月的三个月期间，北京甲级办公楼市场整体空置率环比下降1.85个百分点，市场净吸纳量按季上升近一倍至129,175平方米，市场的强势复苏从上述两项指标可见一斑。大部份业主开始调整租赁策略，由维持入驻率转向优化租户质量及强化租金收入。
【延伸阅读】第三季度豪宅租金上涨4.3％别墅租金持续上升 来源：搜房网综合
由于第四季度市场供应较充足且当季为租赁淡季，因此空置率将升至14％左右，受此影响该季租金与第三季度相比将小幅下降0.5％。长期来看，未来豪宅市场空置率上涨趋势仍将延续，2007年会进一步上升2个百分点，至16％左右，因此租金年增长率进一步放缓，预计约为1％。
服务式公寓空置率上升
从长期需求来看，服务式公寓面临的不利因素在于其品质及价格上受到来自豪华公寓的竞争，而跨国公司纷纷为其外籍员工在节约住宿成本方面提供了一些激励措施，因此将导致部分长期客户流失；而有利方面在于高档酒店房间供给不足，使得一部分短期客户将回流到服务式公寓。服务式公寓相对于酒店来说也更具有成本优势。
例如外滩中心服务式公寓将重点转至短期客户方面。供应方面，2007年服务式公寓新增供应较多，预计为700多套，其中包括一些被海外基金收购包装而投入到服务式公寓市场的项目，如摩根斯丹利今年6月份收购的华山夏都预计将在2007年投入市场。
综合来看，服务式公寓空置率将处于小幅上升趋势，预计2007年上升至15％左右。虽然市场空置率上涨，但同时短期客户在客户比重中的增加将提高服务式公寓整体租金水平，2007年其增长率预计达到4％左右。
别墅租金持续上升
由于政府控制别墅开发的土地供应，因此未来该物业的供应依然相对不足，但外籍人士特别是附带家庭的外籍人士对别墅的需求是持续性的，因此别墅市场空置率从上一季度的15.9％降低到本季度的14.5％，本季别墅平均租金比上季增长了1.3％，为每月每平方米22.7美元，与去年同期相比增长了5.8％。而下季空置率有望进一步下降到12％左右，与此同时预计其平均租金与三季度相比将上涨5％左右。长期来看，别墅市场的这种供求状况预计不会有太大变化，预计2007年别墅市场空置率将继续下降至9％左右，而平均租金年增长率将达到3％左右。
外资关注高品质服务公寓
虽然豪宅销售市场受“金九银十”的乐观预期所驱动，然而销售数据显示政府政策影响力依旧存在。本季度豪华公寓售价与上一季度基本持平，为每平方米4,222美元。但与上年同期相比，却下降了3.8％。预计2007年豪华公寓市场会逐步消化政策影响，从而使价格趋于稳定，至年底时与2006年相比价格将微幅上涨2％左右。
根据高力数据，目前大多数豪华公寓项目的平均毛租金率分布在4.7%至6.7%之间,平均达到5.7％，与去年大致持平。预计2007年豪华公寓平均毛租金率将基本保持这一水平。当前大多数别墅项目的平均毛租金率分布在6.9%至10.4%之间,平均达到8.6％。别墅市场平均毛租金率高于豪华公寓，一方面是由于目前别墅市场空置率高于豪华公寓，另一方面由于政府对别墅交易征收土地增值税，因此市场要求较高的风险溢价。
外资机构投资者对位于市中心地带、周边设施完备以及稳定的高品质服务式公寓依然颇有兴趣。其中摩根斯丹利6月收购华山夏都是较有代表性的收购案例。（本报告所研究之豪宅包括豪华公寓，服务式公寓以及豪华别墅。）
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