[摘要] 研究房地产市场运行，必须进行供求分析。供给方面，通过观察一定期限内的二手房可供套数、商品房施工面积、竣工面积、预售面积和空置面积这些指标，大体可得到商品房市场供给情况。需求方面，大多探讨的是潜在需求，却无较为明确的对应时期。
“目前单价3万元以上的项目都在排队审批，我们不得不打乱开盘计划，延后高端房源的上市时间。”某知名开发商上海项目负责人告诉记者。事实上，由于限制高端项目上市、预售条件提高、开发商观望等原因，上海10月有多达47个项目延期开盘。
随着调控的深入，新政满月后的首周，上海商品住宅成交出现量价齐跌，个别楼盘成交价较前期出现回落。
在上周末金地集团旗下项目“金地·天御”的销售现场，该项目负责人上海金深房地产开发有限公司总经理冯家生告诉记者，由于上海目前3万平方米以上楼盘都在排队等待预售证的审批，因此天御项目中单价或将高达4-5万元/平方米的大平层房源目前只得暂缓上市。“但是开发商又不能老是耗着不开盘，所以我们11月中旬先退出部分中小户型房源，定价紧卡在3万元以下，预计在29000元/平方米左右。”实际上，天御项目原本计划在10月上市，正是由于审批等各种因素而推迟到11月上市。
搜房网数据显示，截至11月1日，10月份上海地区延迟开盘的项目共有47个(包括公寓项目30个、别墅项目15个，另外2个为混合项目)，其中不少原本打算近期上市高端项目正式在审批环节被卡。此外，由于目前的政策要求商品住宅结构封顶后才能上市预售，一些项目只得加紧工程进度，暂缓开盘。当然，也还有一部分开发商在调控风暴袭来之初，纷纷延迟开盘，观望市场走向。
也正因为如此，9月底“新国五条”出台后，10月上海共有43个项目合计95万平方米商品住宅供应上市，环比9月出现了44.44%减幅。直到上周商品住宅新增供应才升至24万平方米，在经历前周12.4万平方米的低谷后出现回升。
沪楼市成交量价回落
继“沪12条”明确限购、限贷令后，上周五上海市公积金管理中心又发文，规定公积金购买第二套房贷款利率上浮至1.1倍。一系列政策影响下，购买力受到明显抑制。据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周(11月1日-11月7日)上海商品住宅成交面积为17.4万平方米，环比前周进一步下跌16%，与8月的周成交水平基本持平。昨日21世纪不动产出炉的10月二手房成交数据也显示，10月上海共有1.34万套二手房成交，环比下降逾两成。
在成交量持续萎缩后，上周全市均价也出现小幅下降，上周全市商品住宅成交均价为21969元/平方米，环比前周下跌5%。这主要是上周成交榜前两位的“新城悠活城”和“港城滴水湖馨苑”成交均价都在1.3万元/平方米左右，拉低了全市均价。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示：“在新政效应逐步凸显后，部分楼盘已开始试探性降价，如本周排名成交榜首的新城悠活城均价为13625元/平方米，要比上半年均价低了近10%；颛桥的招商雍华苑三期上周均价也明显低于10月末刚开盘时近2.5万元/平方米的报价。”
可以看出，一些开发商已经预见到本次调控的力度和持久性，为缓解年底资金链的紧张，上周开始纷纷推盘。金地集团上海公司营销总监白玉臣告诉记者，2009年房地产开发投资火热，使得开发商普遍大举拿地，这也意味着2011-2012年期间市场供应量将迎来井喷。以金地华东区域公司为例，今年全年销售收入预计在100-110亿元之间，而以明年的供应量来看，预计销售收入要达到250亿元左右。在较大的供应压力和资金占用量面前，加快销售回款是开发商必须面对的现实。记者 朱楠
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