[摘要] 当地产商的融资渠道逐一被“设限”后，“另一扇窗”正在被敲开。拥有“海外关系”的房地产企业开始利用外资布局国内楼市。2010年下半年以来，海外资金与国内房企合作、注资开发项目的案例大量浮出水面。保守估计，去年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。
与部分外资房企直接拿地进入内地楼市不同，一些外资企业更多选择股权合作的方式，曲线抄底内地房地产市场，这种操作方式显然更具可操作性。
2月25日，香港新沣集团宣布将携手日本的商业地产商三菱地所合营开发沈阳购物中心尚柏奥莱，转让旗下PremierEver的37.5%股权以获得流动资金，减轻开发资金压力。而三菱地所也以此曲线进军沈阳；同在2月份，爱尔兰房地产公司财富控股(Treasury Holdings)在上海再下一城，将淮海中路的淮海商城收入囊中，交易价格5.75亿元人民币。
上海联合产权交易所提供的市场情况显示，在最近的一周内，上海产权市场上房地产业的成交金额超过亿元，新挂牌房地产项目的金额也居于首位。值得注意的动向是，外资开始大手笔收购国内房地产企业的股权。
实际上，更多外资房地产企业进入内地的计划仍在酝酿中。2月28日，星摩尔(StarMall)集团中国区市场主管谐妮娅女士(Ksenia Kochegarova)接受媒体采访时表示，星摩尔集团目前正在为其下一个在中国的购物中心进行选址，加大对中国市场的投入。
香港南丰地产董事总经理蔡宏兴近日接受媒体采访时也透露，继2007年与汇丰筹组房地产基金后，集团为加大内地发展力度正考虑“加码”，成立另一个房地产基金投资内地。
谢逸枫认为，在空前严厉的楼市调控政策陆续出台后，内地房地产企业的融资渠道已变得越来越狭窄。同时，信贷、IPO、发债、信托从去年开始一概从严，加上连续性的加息和存款准备金率提高，令很多开发商的资金链极度收紧，一些资金实力薄弱的内地房地产公司希望寻求股权合作开发。
另一个原因是，土地市场经过房地产调控之后出现向下调整机会。花样年总裁潘军表示：“至少现在我们可以看到，土地的成交价格比高峰时大幅下降，幅度甚至达到40%。”
正略钧策管理咨询顾问康桄瑀则向本报表示，公司从去年底重点研究了港资、台资和新加坡房地产企业的动向，这些企业对内地房地产市场的预判相对较远，不太在意短期的波动和调控，认为中长期向上趋势未变。
世邦魏理仕研究报告称，从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是生息物业受到机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%，这与住宅价格居高不下和调控政策频出有一定的关系。
康桄瑀认为，在国际经济形势和大宗商品价格影响下，去年很多外资房地产企业都高调宣布进军内地商业地产，希望通过商业地产相对稳定的，来对抗经济周期和行业周期的波动，而选择股权合作更容易操作一些。
可以确定的是，自2009年年末开始，国内房地产市场的调控政策不断出台，整个2010年全年的内地楼市都被笼罩在层层阴霾之下，而调控在今年仍然继续。但内地的土地价格仍相对比较便宜，房价整体依然保持上涨，外资地产企业对内地楼市相当看好。
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