[摘要] 早前一直不温不火的工业用地，今年以来供应量悄然大增。数据显示，截至7月26日，全国土地市场公开出让工业用地为7521块，占全部土地供应的52.1%，近年来首次超过住宅土地面积。
进军工业地产原因?
工业用地地价低可挖利润大
那么，开发商进入工业地产发展的主要动力是什么呢?早前，富力地产执行董事吕劲曾表示，物流产业是集团多元化拓展地产业务的一个方向，原因在于该产业在商业地产中，较商场、酒店的投资成本低，资金回报也较为稳定，因此将是公司极为看重的一个新业务。
房地产经济专家邓浩志表示，目前住宅地价过高，成本过高使得住宅项目风险难以估计;此外，住宅调控过于严厉，无论是开发、融资、销售都受到政策的打压，发展空间受到比较大的限制，这让开发商们有了走出纯粹住宅开发模式的想法。而工业地产目前基本没有太多的调控压力，如果是符合国家产业发展政策的可能还有很多优惠措施，这对工业项目以后的运作提供了更多的想象空间;最重要的是，目前工业地产地块的价格较低，准入门槛较低，风险似乎也更可控。
选择哪种发展模式?
公寓商业街酒店等一体发展
邓浩志表示，现在开发的工业项目形态已发生了转变，不单是以前的那种厂房、仓库，现在附加值更高的产业园也陆续出现，里面一样有公寓、商业街、综合办公等高附加值产品，盈利能力自然也随之提高。
此外，许多工业项目多是订单式或半订单式生产，在开发之初已确定了全部或部分客户，这让后期资金回笼得到了不少保障。业内资深专家韩世同表示，不少开发商进入该行业主要是为了谋利，因为不少工业地产都可以转型，世联在深圳代理某价格在30000元/平方米的写字楼单位，就是由工业性质转变为商业性质的产品。
目前存在哪些暗礁?
全球经济衰弱资金回收慢
不过，房地产资深专家谢逸枫也指出，目前工业地产的投资和开发存在“暗礁”。首先是工业地产的投资风险大，特别是在今年全球经济衰弱、中小企业贷款难及工业地产盲目扩展的情况下，工业地产存在风险;其次，工业地产虽然地价便宜，但前期投资大，利润空间小，资金回收缓慢;最后，工业地产的开发技术、工艺水平及管理经验不成熟，如果开发商在不熟悉的情况下贸然进入，肯定要吃亏。
此外，进军工业地产也非常考验开发商的资金周转率、资金链的稳定性以及开发技术。因为工业地产的盈余利润主要体现在能快速启动和开发完项目，以低成本土地和低利息贷款融资为开发导向，以前期建工业产权房的收入抵偿支出前期投资，并能够在抵偿支出后有剩余。
值得一提的是，应警惕开发商通过将工业土地转变为商住土地谋取暴利，同时防止开发商通过拿工业土地，再囤地增值，从而获取高利润的现象。
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