[摘要] 这半年，日子过得跟“过山车”似的当属房地产行业从业者，一条条楼市新政频出。“城门失火，殃及池鱼。”房地产挨刀，银行少不了跟着被捆绑调控，一个直接的影响是，现在银行信贷部门闲暇时间比以往多了很多。
来自DTZ戴德梁行统计数据显示，2010年5月上海楼市中5万元/平方米以上的高端公寓项目成交面积达4.5万/平方米，较上月下跌56.4%；而相比成交量的大幅萎缩，高端住宅市场成交均价相对稳定，为8.38万元/平方米，较上月8.72万元/平方米的均价水平小幅下跌4%。
而在二手房市场，最近的消息是，上海二手房的高挂单量已创纪录。与此同时，北京的情况相差无几。根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队日前联合发布了对15家重点房地产经纪公司的调查结果。数据显示，5月份，北京市二手商品住宅成交均价为每平方米13758元，比4月份下降17.8%，挂单量却在持续上升，甚至有超过4月份之势。
降与不降进退两难
来自银行的消息表示，贷款买房的成交量也出现了大幅下降。一位股份制银行房贷部负责人告诉记者，现在的成交量趋势非常低迷。5月份的成交量比上月下降60%到70%，现在几乎每周都在下降，基本已经没有什么成交量。
央行上海总部的数据显示，5月份个人住房贷款增量有所回落。当月全市新增人民币个人消费贷款74.1亿元，环比少增26亿元，同比少增20.2亿元。其中个人房贷需求有所下降，当月全市人民币个人住房贷款增加56.9亿元，同比和环比分别少增21.5亿元和26.2亿元。
实际上，银行如何执行“国十条”中多条涉及银行“自主界定”的规定，才是政策延续性和有效性的关键，也是促成楼市“拐点”重要组成部分。
银联信的《个人信贷业务月度分析报告2010年第5期》对新政出台后中小股份制银行在各地房贷政策区别化执行的情况进行了跟踪调查，由于各“地方版”的楼市调控细则出台的时间及内容不一，相应的各地银行对房贷新政策执行的及时性和力度表现也各不相同。
据其监测，在房贷新规中，购房者最关注的是如何界定所购房屋是否属于二套房以及三套房贷款是否暂停。
因此，作为房地产企业最重要的支撑，商业银行的态度至关紧要。中行、农行、工行、建行四大国有银行以及多家股份制商业银行都已全面实施国务院4月14日发布的房贷政策，即对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。显然，这些举措影响了房地产的销量。
建行、中行以及招行、深发展等银行内部人士表示，对二套房执行住建部“认房又认贷”的规定，只要购房者有贷款记录或者名下已有房屋，就算二套房，贷款将执行首付五成、利率至少上浮10%的规定。
“‘国十条’出台对银行个人贷款规模的影响非常明显，但因为提高了二套房贷款的门槛，实际上对银行本身来说，安全系数提高也比较明显”，建设银行内部人士6月12日对《投资者报》表示，建行3年来对于房地产企业贷款要求越来越高，因为房地产业相对比较“动荡”，但在“国十条”出台前，对个人贷款放贷，并没有过限制要求。
而另一方面，地产商正面临融资难，招商地产撤销增发方案、世茂股份再融资方案夭折，万科去年底制定的112亿增发融资预案，看来也要路途漫漫。
正是这种财务压力，地产大佬们不得不通过降价取得成交量的上升。薛建雄对《投资者报》表示，在跌价楼盘增加的情况下，成交量会上升。房价如果下跌20%左右，那么就会有比较好的交易量上去。因为刚性需求仍然很大。
无论如何，降价已经成为房企不得不实施的策略，即使像万科这类的大企业，在宏观调控面前拥有一定的抗压能力，也无法承受销售量持续下跌，这对以资金快速周转为运营基础的万科来说也是致命的。毕竟万科的现金保障比只有0.47，在销售收入前15大房企中排在最后。
目前来看，除了少部分属于稀缺资源高价房外，降价已经成为房地产企业不得不选的出路。中原地产投资顾问部项目总监徐超6月17日对《投资者报》表示，如果房地产企业价格不下降的话，可能延续现状的可能性非常大，再加上需求控制非常严，房地产市场将持续低迷。
对于房企来说，即使降价也并不是看上去那么美。先前交订金或新买房的房主可能会因为房地产市场预期低迷，而重新组团退房。
也正是担心这个问题，很多之前销售业绩不错的房企，对于降价态度暧昧。“随着房价下降，肯定会有人选择退房和换房，虽然现在还没有明确的数据”，徐超表示，下一步开发商确定了降价的措施后，必然会迎来退房者。
而退房一词在近几年的中国房市，屡见不鲜。除了正常的纠纷外，每次都是发生在房价大幅度下降或下降预期比较明确的情况下。
因此，降价虽然是快速回笼资金的选择，但降与不降，房企却是进退两难。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
