[摘要] 在楼市继续陷于相持之际，广东佛山11日出台放宽限购的政策，虽然同一天晚间即声明“暂缓执行”，但已引起市场广泛关注。随着近期一些地方楼市交易持续走低，房价呈现出从“止涨”向“下跌”转化的苗头，但调控面临的不确定性也在增多。如何打好楼市调控的“持久战”？
（来源：地产中国网）
“金九”幻灭，国庆开局不利，“银十”恐怕也将落空。
统计显示，从9月1日至目前，北京新入市的34个项目中，6成遭遇零成交，此外，在7-9月三个月中，有31个项目连续出现个位数成交。十一黄金周的开局也并未给低迷已久的楼市带来任何活力。不过，尽管市场整体遇冷，但部分合理定价或者大幅让利的项目仍然取得了相对不错的业绩。
期待已久的“金九银十”变成“铜九铁十”，再次为心存侥幸的开发企业泼了一瓢冷水，市场观望态势如此严重，形势愈发严峻。业内专家预测，今年年底到明年年初可能出现房价真正的拐点。
20个项目零成交“金九”已流产
金九梦碎，黄金周遇冷，房地产市场预期中的“金九银十”与往年相比，注定逊色了不少。一边是敲锣打鼓大打促销牌的开发商，一边是捂紧腰包把观望坚持到底的购房者，或许是觉得开发商降价的诚意不足，优惠幅度不诱人，不足以激发起消费者的购买欲望。
房价正出现结构性降价
北京房地产交易管理网数据显示：截至10月10日，北京从9月1日开始的“金九银十”中，入市商品房期房住宅项目达到了34个，提供的住宅套数也达到了10276套，按照上市均价计算，市值达到了418亿元，而截至10月10日累计签约套数只有1068套，签约率只有10.4%。成为历年来最惨淡的“金九银十”。而上市的34个住宅项目的总签约回款只有19.8亿。回款率不足4.7%。
同样低迷的还有北京高端市场，来自DTZ戴德梁行本周发布的数据显示，限购政策无放松迹象使得购房者对2011年房价下调有较高预期，购房者继续持币待购。2011年第3季度，高端住宅的市场售价环比下跌了0.8%，至每平方米41693元。北京市高档住宅租赁市场的综合租赁价格在连续第五个季度增长后，首次出现小幅下行。平均租金水平达到每月每平方米154.8元，环比减少4.3%。
在供应集中的近郊新城为代表下，众多项目采取“明降”、“暗折”等手法吸引购房者，北京房价正在出现结构性下降。亚豪机构数据显示，十一期间（10月1日-7日）北京市商品住宅的整体成交均价为16861元/平米，同比去年黄金周下滑5.7%，环比9月同期，更是大降27.5%。
在惨淡的成交之下，20个刚刚入市的零成交项目尤为惹人注目。据悉，在这20个零成交项目中，9月入市项目与10月入市项目各占一半，这些项目主要分布在顺义、密云等北京远郊区县。
“从目前来看，无论开发商采取何种营销手法，围绕的都是价格，最终能够对成交产生积极推动作用的也是价格。”亚豪机构市场总监郭毅认为，目前成交不理想的项目，要么是开发商没有认识到目前的市场现状，盲目扛价；要么就是产品过于高端，客户群极度稀缺。
北京中原地产市场研究总监张大伟认为，10月初入市的10个项目还未进入签约期，这是导致“金九银十”零成交项目过多的一个重要原因。如此多的零成交项目，预示着四季度降价求量的项目数量将会有所增加。
事实上，随着有购房资格者数量的不断减少，价格已成为吸引购房者的利器。来自中原地产的统计显示，在“金九银十”实现了签约的项目中，均价比以前明显下调的项目达到11个。以通州的天时名苑项目为例，目前其现房签约均价为16202元/平方米，而之前该项目期房签约均价高达20593元/平方米，均价下调幅度超过4000元/平方米。
北京中原地产市场研究总监张大伟表示，当前仍有超过八成的项目在定价上仍处于观望状态，开发商定价与购房者预期不符成为项目难以成交的主因，“目前来看，价格停涨的项目签约量明显少于价格松动的项目。”
20个项目零成交
31项目连续3月个位数成交
限购以后，北京楼市逐渐进入深度低迷，自8月份以来，商品住宅成交量跌破6000套，日均成交不足200套，新建商品住宅市场逐渐向买方市场转移，在入市量不断增加的情况下，成交依然难见起色。截至目前，今年新开盘项目签约率仅为40%，部分项目出现长期滞销现象。
根据链家地产市场研究部统计，今年以来签约率在50%以下的项目中，7-9月份三个月以来，每月成交量都在10套以下的项目有31个，去掉其中前期高成交项目，签约率在60%以下的连续低成交项目有12个，三个月合计签约量为133套，半数项目降价。
链家地产首席分析师张月认为，以上这些滞销项目一般都具备三个特点：首先，偏向高端，如玉汤山庄园、中海九号苑、华府庄园等高端项目其本身难以具备短期高成交量的特点，加之市场下行预期加强使高端投资者出手更加谨慎；其次，定价与成交价之间的差价率低于周边项目，购房者获利感受偏低；再次，早期项目定价较高，新建商品住宅市场在最近几个月来跌入冰点，开发商在新入市项目定价上偏于保守，早期项目比新项目及周边其他项目定价平均高出10%左右。
国庆开局不利“银十”恐落空
“金九”已经落空，众多房企不得不对十一黄金周开局的“银十”抱以厚望，但今年的黄金周“成色”大打折扣，国庆7天住宅成交情况创出除2009年之外近5年来新低。“银十”开局不利，成交量继续下滑，市场压力持续增加。不过，尽管市场整体遇冷，但从成交格局来看，一些低定价且口碑较好的大盘，仍然取得了不错的业绩。
成交量价均创新低
据北京房地产交易管理网数据显示，国庆长假（10.1-10.7）期间，北京商品房住宅签约套数为908套，二手房住宅签约套数为131套，合计1039套，与去年国庆期间的1346套相比，下调22.8%。而最能反映当下签约情况的商品房住宅认购套数，也仅有1218套，与去年同期相比下调42.7%，跌幅近半。
即便如此惨淡的交易，主要还是依赖于郊区低价大盘和降价楼盘的拉动。
据北京中原统计，国庆7天期间，住宅成交均价为16698元/平方米，环比9月均价21937元/平方米下调23.9%。
据统计，位于怀柔单价均低于万元的世嘉光织谷、上都首府，以及价格大幅回落的朝阳区大盘远洋一方，均在十一期间有不错的成交表现，仅这3个项目的交易量就占到总量的3成多。
北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，国庆期间签约套数前10楼盘中，均价全部低于3万元/平方米，签约的世嘉光织谷均价仅9517元/平方米，拉低了整体成交均价。
此外，全部热销项目的售价相比之前均有下降趋势。据记者了解，从9月1日至10月9日，合计有销售记录的住宅项目为191个，在41个销售超过30套的住宅项目中，均价相比之前有比较明显下调的达到11个，占整体比例的26.8%。
开发商祭起“降”字旗
统计数据显示，十一黄金周期间，北京共有包括中粮万科长阳半岛、远洋新悦、旭辉紫郡等近20个楼盘入市销售。记者了解到，不少项目在十一长假期间打出价格打折、送物业费、送装修等国庆大礼吸引购房者，不过，各大售楼处虽然看房人数有所提升，但成交依然惨淡。“国庆期间，售楼的手机短信收个不停，交一万抵十万的信息比比皆是，”部分消费者强调，这种促销打折的现象比往年要凶猛很多。
而在日前已经结束的秋季房展会上，大部分楼盘也祭起“降”字旗，优惠9.5折到9.8折不等，也有部分楼盘以抵价活动以及送装修、送家电等促销活动为主要手段，试图吸引购房者注意。
“不过，从优惠打折的楼盘来看，大部分位于远郊区域，如怀柔、延庆、房山等区域，”业内人士表示，这些区域大多偏远，在现今楼市政策下，除了以价格为卖点外，并无更好的吸引力。据悉，在秋季房展会上，燕郊某项目甚至打出“每平方米6900元，展会期间认购可享受8.5折特惠”的旗号。
新盘入市零认购
多位业内人士表示，由于价格尚未降到购房者心理预期价位，且项目本身特色不明显、性价比不高，使得绝大多数在售楼盘仍然处于“无人问津”的尴尬局面，譬如国庆期间新入市的10个项目，就遭遇至今零成交零认购的局面。
据统计，国庆黄金周期间北京共有10个项目入市，提供住宅2181套，同比下降24.8%，环比增长45.6%。不过截至目前，北京房地产交易管理网站上这些项目均未有签约记录。
从预售证申报的拟售单价来看，包括昌平沙河的延秋园、丰台亿城燕西华府家园、延庆悦责苑、房山徜徉嘉园等10个项目中，房价基本和前期持平，超过3万元的有5万-7万元的远洋璟湖园、4.54万元左右的丰台王佐燕西华府家园以及3万元左右的文合苑；昌平沙河、延庆、房山、顺义、怀柔的新盘单价多在2万元以下。
此外，同样感受到阵阵“秋寒”的还有高端别墅市场，黄金周期间成交量持续低迷。一些高端别墅项目以较高折扣来吸引购房者，但收效甚微。以远洋傲北为例，一套总价760多万元的联排别墅，可享受合计60多万元的折扣优惠，但即便如此依然鲜有买家前来咨询。此外，伟业我爱我家统计数据显示，十一期间，两个之前的明星别墅楼盘亿城燕西华府及远洋璟湖园项目高调入市之后均“叫好不叫座”。
观望态势依然浓厚
记者调查发现，国庆期间多数项目明显热闹起来，来访人数有所增加，但实际成交却并没有提升。
10月4日下午，在通州某项目，记者看到售楼人员非常忙碌，时不时有售楼人员带领客户前往样板间看房，但据售楼人员抱怨，最近来看房的人虽然多了，但成交率并没有明显上升。“很多客户还在看房价是不是会继续下降，还是在观望，看的比买的要多得多。”
据国庆期间北京中原联合网站针对5000位网友的一项调查数据显示，接近7成受访者认为房价将在4季度回落，认为不会下调的比例达22.5%，由此可见，购房者对房价下调仍然持谨慎乐观态度。
打算在通州买房的黄女士对记者表示，她几乎已经把通州的项目都看完了，“就这么一次购房机会，我得多比较比较，现在通州的房价已经比峰降了小一半，更要小心选择。”
郊区大盘受热捧
黄金周期间，除了部分低价项目取得不俗的销售业绩，北京几个区域大盘也均有不错的认购表现。
位于昌平的住总万科·金域华府，在黄金周期间就获得较好的认购数量，据该项目销售负责人介绍，黄金周7天时间内，项目共认购30余套房源，平均每天的客户来访量约为40组左右，“黄金周的看房人流和认购情况跟平时差不多，甚至会更好一些”，该销售人员表示，目前认购客户正在通过资格审查并逐渐实现网签。
位于房山的芭蕾雨悦都销售人员也对记者表示，黄金周期间共实现认购套数20余套，看房人数较平时更多。位于通州的华业东方玫瑰以及位于大兴的金地仰山项目，黄金周期间认购数量均在30套-40套之间，成交并没有变“冷”，位于大兴的旭辉御府也在国庆期间迎来200多组客户。
此外，位于昌平的金科王府相关人员也表示，该项目在国庆期间没有特别的促销活动，但是客户来访量明显增多，黄金周期间大约合计有200多组客户来访，新增认购了3套别墅，总金额近5000万元。
张大伟表示，由于限购需要5天左右的购房资格核验，因此这些认购尚未形成网签，不能反映黄金周期间的实际成交情况。
10月30余项目入市
金九幻灭，银十开局不利。在此背景下，10月仍将有20余个项目（不含黄金周期间新开盘的10个）开盘入市，且均价环比继续下探。
据搜房网数据监控中心统计（截至9月底），10月北京住宅共31个项目预计开盘，环比9月开盘数上涨10.71%，其中老项目后期13个，纯新盘18个。分析人士认为，虽然10月预计开盘数环比小幅上涨，但相比往年仍然是一个平淡的月份。与今年其他月份相比，10月住宅预计开盘数量还未达到4月至7月的水平。
在这些预计开盘项目中，16个项目公布预计开盘价格，均价为18862元/平方米，环比9月计划开盘均价下降20.57%。“这体现了开发商对当前市场的一种不自信”，分析人士表示，同时购房者的观望气氛也较为浓重。另一方面，开发商自9月以来，打折促销手段频出，从特价房、超值礼品再到大力度的团购优惠，这都是影响10月预计开盘均价环比下降的原因。
从区域分布来看，计划开盘的31个项目中，通州和朝阳均以5个楼盘位列位，而昌平则以4个楼盘位居其次。密云、海淀和门头沟都以3个楼盘位居第三，顺义、门头沟和大兴以2个楼盘排在其后，最后是平谷和丰台各自仅为1个新盘。可以看出，朝阳、通州和昌平仍然是目前市场上的主要活跃区域。
■典型案例
世嘉光织谷：
十一黄金周签约量占全市的30%
位于怀柔的世嘉光织谷项目无疑是十一黄金周的赢家，该项目在9月25日开盘当天即被认购451套，而且在10月3日—10月7日五天的时间里，270多套房源完成换签，一举成为开盘当天认购的项目，同时也是黄金周期间签约的项目。
据多家机构的统计显示，国庆节期间（10月1日-7日），北京住宅成交总量为1039套，同比降低22.8%。其中，新房签约908套，而世嘉光织谷一个项目就签约了270多套，占据十一黄金周期间签约总数的30%，成绩斐然。
据了解，世嘉光织谷位于怀柔区雁栖镇陈各庄村西侧，总建筑面积20余万平方米。小区规划有50栋电梯“花墅”，东临滨河森林公园，南抵怀柔东部新区，西侧是怀柔中心区，北面是雁栖经济开发区。项目住宅的规划采用南北向板楼布局，以6层楼栋为主。
该项目全案代理方北京置地前景房地产经纪公司总经理侯召认为，该项目的热销首先得益于怀柔新城的区域利好，这对项目能顺利推进起到了重要作用，虽然怀柔新城目前还都是大片的工地，但是显然规划正在落实之中，三甲医院、轨道交通、市政配套工程等等都处在热火朝天的建设之中，未来的前景非常广阔，再加上怀柔本来就拥有的自然资源，购房者对该区域还是比较看好的。
其次，项目自身的品质优势也比较突出，世嘉光织谷是怀柔新城个启动的住宅项目，开发商不惜重金打造了托斯卡纳风格的建筑，尽管是六层洋房，但仍然安装有电梯，五六层高的楼装有电梯的项目并不多。另外，项目价格比较合理，目前怀柔项目的均价在1.4万元/平方米—1.5万元/平方米左右，而世嘉光织谷折后价格仅为9900元/平方米，且户型较为紧凑，总价也不高，这样的价格使其当之无愧成为怀柔最有竞争力的高性价比项目之一。还有一点就是，项目业主整体素质较高，25%客群为中科院及其下属单位职工，东区预计中科院客群占比50%，从而保障了社区整体的生活品质。
■专家采访
北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋
拐点将至
北京十一楼市成交量跌入历史低谷，价格的波动也越来越明显。不出意料，11月中旬之前，多个一线城市的成交量和价格都将出现明显的拐点，港系开发商和粤系开发商将领跌中国楼市。
东亚新华地产新闻发言人韩磊
黄金周不黄金
今年十一黄金周楼市的特点是：黄金周不黄金，这一点也不出乎意料，因为9月成交就是一年来除了春节最差的，因此十一黄金周也没有成交量立刻反弹的理由。缺少舆论的引导，更多的购房者唯有采取等待，以期待价格的进一步下跌。另外一方面，开发商也在测验市场可以接受的合理价格。这种观望和博弈使得楼市成交难以在短时间反弹，在这期间，重要的是开发商的心态要健康，保证合理的利润低价入市就好，否则一味僵持对哪方都不利。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖
黄金周打断楼市回暖势头
十一黄金周的到来打断了北京楼市9月下旬开始的成交回暖势头，尤其是二手住宅市场的成交回暖势头。一方面，虽然目前房价有所回落，但是下调幅度有限，并未达到大部分购房人的心理价位，同时，10月将有30个左右的新盘计划入市，其中不乏低价入市楼盘，这也使得部分购房者在国庆期间选择了观望等待。另一方面由于十一黄金周的出游热也使得不少购房人暂缓了购房计划。
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