中国的房地产一直到今天还是农业水平，这不是我说的，是王石跟我讲的，他说我们现在基本上跟农民差不多，开一块地，包一个项目。但是，项目跟项目之间没什么关系，没有住宅产业化、标准化，万科也是这几年才刚刚开始起步，其他的更加没有，中国的房地产没有进入工业时代，更没有进入象美国一样的第三产业时代。美国的房地产是放在金融系专业项目的。所以，今天我们在工业企业——远大开这个会，我想可能是有它的独特意义的。首先，我向远大的张 跃先生，以及他的团队表示致敬，同时我也呼吁开发商们，都能够迁徙，向走在中国工业企业前头的工业企业家学习，把中国的房地产行业推到更高的水平。
２００８年会否成为中国经济的拐点
讲到“拐点”，大家知道深圳的有些楼盘降价了，广州也有所萎缩了。明年2008年有奥运会，按理说是好事。中国干了这么多年，辛苦了这么多年，改革开放取得了这么大的成绩，终于现在要办奥运会了，是全中国人扬眉吐气的日子。但是，如果从全世界来看，很多的办奥运会国家，比如从1964年以后的7个办奥运的国家来看，他们办奥运会基本上不是一件好事，常常是一件坏事，它常常是一个国家经济拐点的开始。统计这7个国家，它们基本上是在奥运前一年，经济增长平均提速大概有2.4个百分点，在奥运之后经济平均下降0点几个百分点，两者加起来大概接近3个百分点，这是过去的历史经验。
很多人问，明年会不会成为中国经济的拐点？这个问题不仅在座的问，社会也在问，连杨磊也在问。前段时间我去美国的沃尔玛跟他们讲中国经济，他们看到了中国经济的崛起，但是他们又不太容易看清楚中国经济，所以它们希望听自己的经济学者来谈中国的经济会怎么样，同时他们也提出了很多的问题，2008年之后中国的经济到底会怎么样？会不会象别的国家一样是拐点的出现？前苏联的经济曾经即将赶上美国，但是还没有赶上美国就崩溃了，日本也是。我们现在不敢梦想赶上美国，还有亚太，亚太说亚太时代即将来临，全世界也在说今年正好是亚太危机十周年，中国明年的经济到底会怎么样？我想就这个问题先做一个回答。
最近，我们就中国的经济发展大势做了一些探讨。我们知道这个国家主要是工业化、城市化，它就是要把这两件事做完，这两件事做完就是中国现代化完成。我们做了这么多年了，是不是做得差不多了？我们估计工业化竞争也就完成了50%。表面上看，中国的经济活跃得不得了，我去美国参观就象今天参观远大一样，我做了一个最简单的实验，我从货柜上随手抓一个东西上面都写着“Made In China”。是不是中国的经济已经覆盖到全世界了？不是，这些东西源自于我们以前做的很多基本的产品。
中国低端产品数量很多，覆盖很广，但是附加值很低。你生产8亿件衬衫才能换回一架美国波音747飞机。中国的价值链条里面轻工业占1/3。但是，中国有比较优势，中国有非常丰富的劳动力，而且是非常善于学习、非常聪明的劳动人民，就象大家一样为什么经常在一起开会？就是充电！这样一个学习动力、旺盛的精神，大概只有在中国能看到。有这么多的人力，而且人力资本水分还不断提高，同时这些人在全球化的背景下什么都可以转移，唯独人口不能转移。在美国的时候，美国人说你们的贸易现差很多，中国赚了很多的贸易现差，赚贸易现差的方法很简单，把中国人不断的移民到美国！但是美国不会让很多的中国人口迁移，怎么办？只有转移产品了。
2007年中国重工业的增长速度要超过轻工业增长速度的4个百分点，2005年中国汽车首次出现进出口，而且出口大于进口。今年的上半年是翻番式的增长。还有一个东西是船舶，十七大之前我曾经和中央电视台《经济半》到大连做调查，中央电视台要拍一个节目《制造业新版》，把大连船舶作为一个重点报道点作为向十七大的献礼。我去到那里看到很惊奇的景象，5年增长了20倍，明年可以到8亿人民币，增长速度非常快，01年的时候一年只能造一艘船，今年可以造30艘船，而且全中国只有这个企业才能造钻井平台。中国的造船只占全球造船份额的18%-19%，但是今年上半年以来全球造船有40%的订单被中拿走了，中国的船舶一定会成为世界的船只生产国，汽车也是一样的！中国人生产大飞机把美国人吓了一跳，技术上肯定没有问题，你们看嫦娥都能奔月了，那叫航天技术，飞机是航空技术，小意思。就算是拼成本，假如十年后中国的飞机可以达到成熟产业，那么我们的飞机可以用相当于波音1/4-1/5的价格向全世界销售。
中国的工业竞争只完成了50%的竞争，城市化只完成了40%左右的竞争，虽然现在说城镇人口的比例到了45%，但是只是指的数量上的，我们知道我们的城市化质量很差。比如北京，北京是全中国人口的城市，山东人把北京叫“属堵”，是堵车的地方，“属堵”意味着城市化进程还没有做好。我曾经说，如果一个人一辈子没到北京住过是幸运，如果一个人一辈子住在北京是一种不幸！
中国办奥运很象是午餐
北京现在规划要搞立体化的交通体系，将来从任何一个地方到达一个公交路口不会超过5，不会超过800米。如果要这么做，意味着北京还要有巨大的投入，所以我们的城市化进程结合它的数量和质量，我们认为可能只完成了40%的进程。然后是房地产，房地产和城市化、工业化关系都很密切，中国的房地产到了什么进程？我们45%的人住在城里面，相当于发达国家平均水平的50%-60%，大概可以推算出，中国的房地产进程没有完成到1/3。为什么房地产价格老是在涨？就是因为中国的房地产进程滞后于中国的工业企业进程，滞后于中国的宏观经济进程。所以，中国的房地产产业应该还有非常美好的发展前途，这是毫无疑问的。
我还讲一下中国的金融业。我们知道在2006年底，中国的金融资产不到美国的1/15，而经济总量却超过了美国的1/3以上，这意味着在金融发展方面我们可能只完成了20%的竞争。这是对目前中国发展大势的盘点，工业化50%，房地产50%，金融1/3。一个企业最难的时候就是你发明一种产品，把这个产品卖出去，能够占20%的市场份额是很困难的。一个国家也是这样，比较难的时候是经济起飞，如果完成了经济起飞到结构调整加快阶段，你会发现它的增长速度是很快的！中国正处在现代化的增速阶段，正处于结构调整加快、经济增长动力强劲的时期。中国明年会不会出现拐点？我想可能性比较少。
，中国太大。全世界的发达国家所有人口加起来不到8亿人口，中国就是13亿人口。国家大意味着奥运因素对中国经济的影响会比较小。如果放在韩国，韩国是5000万人口的国家，汉城1000万人口，汉城经济圈占整个韩国经济的40%-50%。但是，北京不同，北京1500万人口放在中国这么大的国家里面影响不会很大。
第二，中国办奥运会是在现代化的中期阶段，很多国家办奥运是在经济现代化完成，或者是经济现代化国家来办奥运会，这使得奥运会的含义完全不同，对很多国家来说奥运是一个庆功晚宴，而中国办奥运很象是午餐，投入奥运之后还要建很多的交通。
所以，奥运不太容易成为中国经济的拐点，中国楼市也不可能，很简单。因为，房地产的发展甚至滞后于中国国民经济的发展，总体上供不应求的格局不会有太多的变化。虽然，有些地方房价有所下跌，那是因为这些地方涨得太凶了，它们需要休息一会儿。大家知道2008年1月1日又可以发现新的贷款，然后你们会发现供不应求的格局还是没有变化，一切又会重复以前的现象，与其说拐点会出现不如说人民盼望着拐点出现，因为人民都希望降价能够买得起房。
下面我们讲中国的宏观政策。前面我们讲这是一个比较好的发展极面，在这个极面的基础上出现了更厉害的因素。我们说中国的经济很好，不仅我们看到，全世界也看到了。所以，全世界的资金不断向中国流动，中央文件说中国的资金是严重的流动性过剩，这是因为货币太多了。我们算了一下，流动性过剩有三个来源：
，外汇的大量流入。你们看一下中国宏观经济的数据，你们会发现过去三年里面增长最快的是外汇储备的增长，没有一个宏观经济数据比得上外汇储备增长，包括房地产投资、销售也罢，增长速度很快，但是所有的数据没法跟外贸、外汇储备相比，今年以来外汇储备又增长了50%。
这样大量的外汇增长成为了流动性过剩的个来源，不仅如此，大量外汇集中到非贸易领域，比如房地产、股票，这些是不能做贸易的。中国的房子贵，从美国进口房子不可以，它短期内的供应是受限制的，然后大量的外汇流入到这些领域套取利润，造成了房地产价格上涨。
第二，储蓄成本大搬家。这么多的储蓄存款是流动的老鼠，一定会造成物价上涨。现在我们的储蓄存款到达了上万亿。这意味着老百姓辛辛苦苦几十年的储蓄存款象冰棍一样的在化，意味着财富缩水。我们知道，的办法就是投资资产，这就好象人跟马比，没有一个人能跑得过马，如果万马奔腾的时候你可能会被踩死，你怎么可能跟马跑得一样快呢？的办法就是骑在马背上。对老百姓来说就是投资资产，所以老百姓买房买股票不仅是他们的合理的理性选择，而且几乎是理性的选择。
我曾经跟某些经济学家在凤凰卫视辩论，他们说老百姓投资不理性，买了二套房了还要买房。老百姓说，我投资就是为了追求利益的化。当然，微观的利益不等于宏观的利益。假如有的朋友看不见，他就会站起来，站起来他就看见了，微观上非常理性，但是他站起来挡住了后面的人，后面的人也会站起来，所有的人都会站起来，所有的人站起来又等于所有人坐下一样。的办法其实是所有人都不买房，或者今天在座的所有人合起来请一个人去代替我们买房，比如请张 跃先生去代替我们跟开发商谈，开发商不愿意降价，最后损失的肯定是潘石屹。那么，找张 跃先生不可能，只有单独行动，自己买房。
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